房地合并抵押的规定及其目的

房地合并抵押的规定旨在解决土地使用权和房屋所有权分属于不同权利人时的利益冲突。其目的并非强行扩张抵押权的效力。

法律咨询：借款人将房产证交给借款人是否具有法律效应？

律师解答：我国执行抵押登记有效制度，即必须到房产登记部门进行抵押登记才能使抵押有效。然而，我国房产部门仅对银行或非银行金融机构进行抵押登记，不受理个人和企业之间的借贷抵押。因此，即使借款人将房产证交给借款人，抵押仍然无效。为确保有效抵押，建议将房产过户到借款人名下，并在还款后再过户回去，以降低风险。

相关法律知识：房地合并抵押的后果

房地合并抵押的做法只是掩盖了土地使用权和房屋所有权分离的矛盾，而未能解决该矛盾。该做法不仅无视现实情况，将土地和房屋强行捆绑在一起，还导致制度内部逻辑紊乱。随着新建房屋增多和房屋流转频繁，中国土地使用权和房屋所有权的冲突日益严重，尤其是在房地分别登记的情况下，盲目坚持房地合并抵押将产生严重后果。

1)、交易安全的危害

房地合并抵押未确定房屋抵押登记或土地使用权抵押登记的优先顺序，导致土地使用权抵押后，地上房屋也被抵押。而房屋所有权抵押后，其范围内的土地使用权也被抵押。由于两次抵押在不同登记机关办理，均属于第一顺位抵押登记，但实际上是重复抵押。实践中，房屋抵押完毕后才能进行土地抵押登记，并有相应的顺位规定。

2)、重复担保的欺诈风险

很多房地产开发商在土地使用权抵押贷款后，房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》规定，抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。然而，在房屋抵押时，并未除去已抵押的土地使用权的价值，导致土地使用权重复抵押，违反了《担保法》的规定。

3)、限制当事人意志自由

在当事人明确约定只抵押土地使用权或房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押，限制了当事人的意志自由。这削弱了当事人在物权变动中的合意作用，不利于当事人合理安排交易和分配风险。抵押的范围与债务人的代价密切相关，抵押人选择仅以土地使用权抵押或同时以土地使用权和房屋所有权抵押，与债务内容和利息支付密切相关。担保物价值越高，债权人风险越小，主债务人的代价越小。