房屋抵押权之间的冲突要怎么解决

房屋抵押权冲突的实践表现

再抵押

再抵押，又称为余额抵押，是指在房屋的一部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权。各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

重复抵押

重复抵押是指抵押人在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。这导致同一房屋上有多个抵押权人，形成多个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

再抵押的法律效力

我国《担保法》明确了再抵押的法律效力。根据《担保法》第35条第2款的规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”再抵押制度为充分发挥物的价值，为民事主体的融资提供了便利。

重复抵押的效力

国外主要立法例未明确规定重复抵押的效力，但从理论上来看，多数承认重复抵押的效力。主要理由如下：

1. 符合意思自治原则

重复抵押的制度安排符合意思自治原则。当事人在彼此知道重复抵押的情况下，愿意接受重复抵押的安排并签订合同，表明其愿意承担重复抵押的风险。

2. 便利民事主体融资

重复抵押制度为民事主体的融资提供了便利。在现代市场经济中，融资方便对民事主体的生存和发展至关重要。法律的制度安排应该为民事主体提供最经济、最便利的融资工具，而不应成为其融资的束缚。

3. 实务层面的考量

在市场经济发达国家，尽管当事人提供了抵押，但抵押权在债权实现中的作用相对较小，主要起心理上的保障作用。在我国，对于重复抵押，《担保法》持否定态度，《物权法》未作规定。然而，抵押物的价值会因市场行情的变化而变动，并非恒定。因此，在实践中，原本属于余额抵押的情况，有可能因抵押物估价不当或市场行情变化而转为重复抵押的情形。因此，对于普通债权，应肯定重复抵押的效力。

银行债权与重复抵押

然而，对于银行债权，不应轻易肯定重复抵押的担保效力。因为银行债权涉及国家的资产。如果允许重复抵押，就可能出现银行内部人员与外部人员勾结、不断重复抵押、套取银行贷款的情况。这将导致银行不良资产的扩大和国有资产的流失，影响国家经济秩序的稳定和经济的发展。

对于《担保法》规定的思考

根据《担保法》第35条第1款的规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”对于这一规定，理论上存在肯定和否定两种观点。笔者认为，基于对抵押权人的权利充分保护的立法本意，对于普通债权，应明确肯定重复抵押的担保效力。因为禁止重复抵押是对当事人意思自治的干涉，也违背了抵押担保设立的目的，不利于抵押人在该财产上权利的行使和该财产经济效用的发挥。同时，抵押物的价值会因市场行情的变化而变动，并非恒定的。因此，对于普通债权，应肯定重复抵押的效力。然而，对于银行债权，不应轻易肯定重复抵押的担保效力，以防止滥用重复抵押导致的不良后果。