新买的房子遭开发商抵押了怎么办

新购房遭开发商抵押的法律风险及应对措施

欺诈行为导致合同无效

开发商为了顺利销售房产，隐瞒已抵押的事实并将房屋出售，构成一种欺诈行为，导致购房合同无效。根据《司法解释》，购房人有权要求返还已支付的购房款及利息，并获得赔偿，赔偿金额不得超过已支付房款的两倍。如果需要，可以向法院起诉追究开发商的责任，同时可以要求开发商承担未及时办理备案的违约金。

风险避免措施

1. 仔细查看《商品房预售许可证》：开发商在预售许可证中会详细说明抵押情况，购房者要仔细阅读。

2. 查询房管部门信息：购房前可以到房管部门查询，在建工程需要办理抵押手续，购房者可以通过查询了解抵押情况，并注意资金监管。

3. 及时网签并备案：购房者在购房过程中除了查询抵押情况外，还要及时进行网签并备案。如果房产出现除在建工程外的抵押或查封情况，系统会有记录，购房者可以及时发现并避免损失。

4. 补充协议增加保障条款：为了规范购房法律关系，减少纠纷，购房合同可以增加如下条款：

① 出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买受人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。

② 买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。

抵押房产的法律规定和后果

商品房抵押的合法性

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，建设工程抵押是指抵押人为了取得后续资金贷款，以合法方式取得的土地使用权和在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。开发商可以将房产抵押给银行以获取贷款。

抵押房产的要求和后果

抵押房产需要开发商按照正常程序进行操作。根据法律规定，未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为是无效的。因此，抵押房产的转让必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意，二是如实告知买受人。

重复抵押和权益冲突

重复抵押是指在建工程抵押尚未解除的情况下，登记机关为按揭贷款进行抵押登记的情况。一些开发商为了加快资金回笼，未经抵押权人同意且未告知购房者的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房者，且未清偿抵押权人的债权。这种重复抵押增加了交易的不确定性，不仅影响购房者的权益，也给房地产行政管理和权属登记带来纠纷。

在权益冲突方面，建筑工程的承包人在优先受偿权方面优于抵押权和其他债权。土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人在设定抵押、质押或财产被留置之前欠缴税款，税收优先于抵押权、质权和留置权执行。

抵押房产的贷款和合同问题

抵押房产难以贷款和签订正式合同

目前，许多开发商因资金压力将已销售的房产仍然抵押给银行贷款，甚至将房产直接作为抵押物来贷款作为开发资金。尽管购房者已经支付了购房款，但由于开发商和银行之间的债务关系未得到清理，购房者无法办理贷款业务，这也违反了银行和银监会的制度规定。此外，抵押房产无法签订购房合同或办理产权登记。

抵押房产的监管措施

开发商抵押房产的行为也受到监管。售房款会被放入相关部门的监管账户，专用于归还抵押贷款，防止开发商挪用资金。如果没有进行监管，购房者可能会面临资金损失和法律纠纷。