根据相关法律法规的规定，以下房产不能办理抵押登记：
这些不动产属于公共福利事业的用地，不具备抵押的条件。
军队的房地产一般不能作为抵押物，因为其归属于军队，不具备转让和抵押的权利。
存在产权纠纷的房地产无法办理抵押登记，因为产权不明确，无法确定抵押物的所有权。
产权关系不清的房地产无法办理抵押登记，因为无法确定抵押物的所有权。
被法院或国家司法机关裁定予以冻结扣押监管或以其他形式限制的房地产无法办理抵押登记。
由国家计划即将拆迁的房地产无法办理抵押登记，因为其所有权将发生变动。
未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产无法办理抵押登记，因为共有人未同意抵押。
没有地上建筑物的农村集体土地，包括荒山荒地等，无法办理抵押登记。
已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产无法再次办理抵押登记。
违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物无法办理抵押登记。
此外，根据房产的产权性质，以下房产也不能办理抵押登记：
小产权房、乡产权房未满五年的经济适用房不具备抵押的条件。
军产房属于军队的房产，不具备转让和抵押的权利。
校产房未办理《央产上市证明》的央产房无法办理抵押登记。
绝大多数银行不予受理廉租房的抵押登记。
目前，银行和其他金融机构可以接受抵押的房产包括：
具备商品房产权证的房产可以办理抵押登记。
具备公寓产权证的房产可以办理抵押登记。
已完成二次交易并已交纳土地出让金的已购公房可以办理抵押登记。
满五年的经济适用房和可上市交易的央产房可以办理抵押登记。
需要注意的是，房产的房龄如果太老（建造年份在年以前），银行和其他金融机构将不能接受其抵押登记。
房屋抵押权登记的具体流程，包括提交申请、受理申请、审核、登记、收费发证和立卷归档等环节。同时介绍了根据《担保法》的相关规定，特定财产抵押需要办理登记手续，合同自登记之日起生效，其他财产抵押可自愿办理，合同自签订之日起生效。
先成立租赁关系后设定抵押权的情况，涉及相关法律法规如《合同法》和《担保法》。在租赁期间，即使所有权发生变化或抵押人将已出租的财产抵押，租赁合同仍然有效。抵押人应告知承租人和抵押权人关于已出租的事实，否则需承担赔偿责任。这种制度体现了租赁权的物权化原则
房屋抵押和房屋按揭的异同，包括法律关系主体、贷款用途和目的、法律关系内容、法律关系的客体以及买卖合同和担保合同标的物的区别。房屋抵押涉及借款人、贷款人和房屋抵押人，贷款用途不特定；而房屋按揭涉及购房人、房产商和按揭银行，贷款专款专用。两者在法律关系内
房屋租赁期间夫妻分割房屋的处理方式，以及我国合同法对租赁物所有权变动的影响。买卖不破租赁原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁，对于各国立法中此原则的具体应用进行了介绍。需要注意的是，该原则仅适用于不动产租赁，对于动产租赁是否适用需根据具体国家的法律
