变更房屋登记缺陷

案情

甲拥有某市房屋一套。一日，乙携带甲的身份证、房产证，与丙到该市房管局，以丙冒充甲变更房屋登记。由于丙与甲身份证照片较像，房管局将该房屋变更到乙名下。甲发现后，将房管局诉至法院，要求撤销房产证。

分歧

第一种意见：房管局审查不严，未对丙的身份认真核实，变更登记应该撤销。

第二种意见：房管局已经进行形式性审查，符合变更登记的相应程序，应予以维持。

笔者认可第二种意见，理由是：

1、房管局的证件审查只能是形式性的审查，房屋的变更登记没有赋予房管局的调查取证权。房管局只能要求当事人提供相应的证件、材料。在这些材料具备的情况下，对材料的真实性只能作形式的考证，不能对每个证件都进行实质性的审查。例如，本案中的身份证，不可能到公安机关去确认丙是不是真正的甲，否则将会严重影响行政效能。

2、在行政诉讼中，法院对行政行为的审查只能是合法性与合理性的审查。既然行政机关按照法律法规的规定进行了相应的检查，验收了相应的材料，行政机关所作出的行政行为就应当是合法的。因此，通过行政诉讼不能将该房屋变更登记进行撤销。

3、本案中变更登记中的缺陷应当通过民事诉讼加以弥补。我国《物权法》第十九条规定了异议登记制度。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

根据该条规定，法律赋予了甲异议登记的权利。在房管局对房屋进行异议登记以后，该房屋的所有权处于效力待定状态，乙取得房屋的公信力受到了限制。甲在十五日内提起民事诉讼，可以查清甲、乙之间是否存在过变更房屋所有权的民事行为。双方当事人在民事诉讼中，可以提供证据对变更所有权的民事行为加以证明。甲可以提出对签字的真实性的异议，申请笔迹鉴定。在各项事实查明以后，法院应对双方是否存在民事行为进行确认，并对民事行为的效力进行评价。在本案中，如果甲的所有权被得到民事诉讼的确认，房管局应依据民事判决书中对所有权的确认撤销变更登记。