未支付定金属于违约行为吗

未支付定金是否构成违约行为

合同约定与支付情况

2016年7月9日，李某与王某签订了一份名为《房地产买卖合同》的合同，约定了双方的权利和义务。根据合同第三条的约定，李某应在签约后的第二天向王某支付20000元的定金。另外，王某应在收到定金后的15天内向贷款银行申请提前还贷手续。

9月21日，双方又签订了一份名为《补充协议》的协议，约定了房屋的成交总价、交接时间和滞纳金等事项。根据协议，房屋成交总价为754000元，交接时间为2016年10月8日，每延迟1天需支付乙方200元的滞纳金。王某也承诺在签约之日起积极办理提前还贷手续和后续相关签约手续。

根据合同约定，李某在合同订立后当天支付了20000元的定金。然而，王某虽然积极办理了各项手续，但一直未完成提前还贷手续，且未能取得房产证，导致双方无法按照合同约定的日期办理房屋过户手续。

交付房屋与未支付定金

2016年10月8日，双方交付了房屋，李某承诺再支付20000元的定金，但实际上并未支付。此外，李某还更换了房屋的门锁。然而，王某仍未办理提前还贷手续。随后，王某于2016年11月1日撬开房屋并重新挂牌出售。李某因此将王某告上法庭，要求返还40000元的定金。

法院判决

经审理，法院认为李某和王某签订的合同和协议是真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，因此是合法有效的。根据合同约定，如果支付定金的一方不履行约定义务，则无权要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定义务，则应双倍返还定金。

在本案中，王某未按约办理提前还贷手续，构成了违约行为。此外，王某将已经交付的房屋重新挂牌出售，导致双方无法继续履行合同。因此，作为违约方，王某应双倍返还定金，总计40000元。

王某辩称李某未按约支付定金，构成违约行为。然而，根据定金合同的性质，定金的交付是该合同成立的要件。由于李某未支付定金，该定金合同并未成立，因此李某不存在违约行为。

律师解释

根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应以书面形式约定，并约定交付定金的期限。在本案中，李某和王某签订的合同和协议是真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，因此是合法有效的。

根据合同约定，王某未按时完成提前还贷手续，属于违约行为，李某有权要求王某承担应当双倍返还定金的违约责任。至于李某承诺支付定金但实际未支付是否构成违约，定金合同是一种实践合同，其成立要件是定金的交付。由于李某未支付定金，该定金合同并未成立，因此不属于违约行为。