不动产纠纷专属管辖要如何认定

甲公司与乙公司工业用房买卖合同争议案件的管辖权问题

基本案情

甲公司与乙公司签订了一份《工业用房买卖合同》，约定了争议解决方式。在合同履行过程中，双方发生纠纷。甲公司认为合同约定的管辖违反了专属管辖规定，并主张将案件提交至不动产所在地的人民法院。乙公司对此提出异议，认为根据合同约定，案件应由乙公司所在地的人民法院管辖。

裁判结果

重庆市北碚区人民法院根据相关法律规定，裁定乙公司对管辖权异议成立，将本案移送至重庆市沙坪坝区人民法院处理。裁定生效后，双方均未上诉。

分歧

本案的争议焦点在于双方对管辖法院的约定是否违反了法律的专属管辖规定。一种观点认为，由于本案涉及不动产纠纷，应适用专属管辖规定，即由不动产所在地的法院管辖。另一种观点认为，本案属于合同纠纷，应尊重当事人对管辖权的约定，由合同约定的法院管辖。

评析

我们认为第二种观点更符合法律的规定。理由如下：

一、专属管辖仅适用于不动产的部分物权纠纷。

专属管辖是对当事人诉权进行限制的一种强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通。根据最高法院的解释，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。根据法治思想，对当事人诉权的限制应当严格控制，只限定在确有必要的范围内。对于与不动产有牵连但本质属于债权纠纷的案件，如购房款纠纷等，不属于不动产纠纷的范畴。此外，对于不动产的物权纠纷，也仅限定在因权力确认、分割、相邻关系等引起的纠纷，其他类型的不动产物权纠纷不属于专属管辖范围，当事人应有选择管辖权的权利。

二、特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。

根据最高法院的解释，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖。这是法院在具体适用法律时对不动产纠纷的补充规定，考虑到这些特殊类型的合同纠纷涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地的法院专属管辖有利于案件审理和执行，也有利于统一裁判尺度，避免引发群体性纠纷。对于不属于这几种特殊类型的不动产合同纠纷，不应纳入专属管辖范围。