办理贷款时需要注意的问题

办理贷款时需要注意的问题

个人住房商业贷款

个人住房商业贷款是指银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。购房人必须具备完全民事行为能力，并以所购产权住房为抵押物向银行申请住房商业性贷款。

个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款，也称为个人住房担保委托贷款，是住房资金管理中心利用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。该贷款是政策性的，面向所有公积金缴存职工提供，利率较低，但必须以拥有的产权住房为抵押物。

个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指同时满足个人住房商业贷款条件的借款人，且缴存住房公积金。借款人以所购本市城镇自住住房为抵押物，可以同时向银行申请个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款。

贷款对象

贷款对象必须是具有完全民事行为能力的中国公民，具有城镇常住户口或有效居留身份，或在中国内地有居留权的境外、国外公民。借款人必须具备稳定的经济收入，并有偿还贷款本息的能力。此外，借款人还需要有购买住房的合同或协议，并交齐首期购房款。借款人必须提供资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

贷款条件

为了办理贷款，借款人需要持有合法的户口簿、身份证或者营业执照、法人代表证明或合法居留证、护照。购房人必须购买银行指定发展商的商品房，并在银行开立存款专户，按照银行要求存入一部分金额。此外，购房人还需要与开发商签订合法有效的购房合同、协议和其他证明文件，并同意将所购房产作为贷款抵押物。借款人必须愿意履行贷款合同的全部条款，并同意银行规定的其他条件。

借款人需要出具并提供的资料

为了办理贷款，借款人需要提供居民身份证原件和复印件、房屋认购书原件和复印件、首期购房款的缴纳原件和复印件。借款人还需要提供月还款能力证明，包括个人及家庭的收入证明、存款证明等。此外，借款人还需要提供抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，以及有权威部门出具的抵押物估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。如果申请住房公积金贷款，借款人还需要持有住房公积金管理部门出具的证明。此外，借款人还需要根据要求提供其他文件或资料。

贷款期限

贷款期限是指贷款人限定借款人使用贷款资金的时间，包括提款期、宽限期和还款期。提款期是从借款合同生效之日开始，至合同规定贷款金额全部提款完毕之日或最后一次提款之日为止。宽限期是从贷款提款完毕之日或最后一次提款之日开始，至第一个还本付息之日为止。还款期是从借款合同规定的第一次还款日起，至全部本息清偿日止。个人住房贷款的最长年限为30年。

贷款程序

购房人与房地产开发公司签订购房合同，并交纳首期购房款。购房人需要到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续，包括交验个人资料、交纳相关费用，并填写法律文件。律师事务所对购房人的申请进行初审，然后由银行审批。如果银行审查不合格，将退回购房人所提供的资料和所缴纳的费用。银行委托的律师事务所将代办保险、公证和抵押物的抵押登记、备案等手续。银行将贷款款项划拨到房地产开发公司的账户上，并通知购房人开始交纳月供。

贷款的偿还方式

根据贷款合同规定，购房人每月需按时交纳等额的贷款本息。购房人通常会在还款日前主动在购房储蓄账户上存入每月应还的贷款本金和利息，由银行直接划拨购房人每月应还款。如果购房人想提前还款，需要提前一个月向贷款银行提出申请，这样可以免去提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。

贷款的额度、期限和利率

个人住房商业贷款的最高额为所购住房总房款的70%，个人住房公积金贷款的最高额为所购住房总款的80%，且单笔贷款金额不能超过30万元。贷款期限不超过30年，通常为10～25年之间。利率根据贷款期限的长短有所不同，按贷款时中国人民银行的有关规定执行。

购房按揭贷款与房产抵押贷款

按揭是指购房人在支付部分购房款后，将合同名下房产的期房产权让给银行，以作为取得银行贷款的担保。只有当购房人还清所有贷款(本息及相关费用)后，才能将期房的产权赎回，从而取得房屋产权。如果购房人没有按约定缴纳本息及相关费用，银行有权处理合同名下的房产。抵押是指购房人将所购自用住房作为贷款抵押物，从而取得贷款。抵押与按揭的设立方式不同，抵押是将抵押人的房产支配权转让给抵押权人(银行)，设立担保物权。按揭是按揭人以转让房地产的债权给按揭权人(银行)作为条件，获得银行贷款。在法律关系的主体上，抵押关系只有抵押权人和抵押人两个主体，而按揭关系至少有按揭权人(银行)、按揭人(买方)和第三人(房地产开发商)三个主体。在抵押和按揭贷款中，还存在先期的抵押条件不同以及双方对抵押物风险责任承担不同的差异。