如何审查二手房买卖合同是否具有效力

如何审查二手房买卖合同是否具有效力

一、审查合同是否存在无效或可撤销的情形

(一)合同无效的情形

根据《合同法》第五十二条规定，以下情形之一，合同将被认定为无效：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2. 恶意串通，损害国家、集体或第三方利益；
3. 以合法形式掩盖非法目的；
4. 损害社会公共利益；
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

(二)合同可撤销的情形

根据《合同法》第五十四条规定，以下合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：

1. 因重大误解订立的合同；
2. 在订立合同时显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

二、审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利，无权处分人签订的房屋买卖合同将导致合同无效

1. 房屋的所有权人出卖房屋：应注意审查出卖人是否与房屋产权证或其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
2. 委托或代理出卖的：应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。
3. 共有房屋出卖的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

三、审查二手房的实际状态，转让的房屋属于法律限制转让的将导致合同无效

1. 审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋。例如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
2. 审查转让的房屋是否属于经济适用房。如果转让的房屋属于经济适用房，有可能导致合同无效。由于各地对经济适用房转让的规定各不相同，因此必须明确该经济适用房是否属于可转让的范围。
3. 审查转让的房屋是否被依法查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，房地产被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情况下，不得转让。因此，如果转让的房屋在转让合同签订前依法被查封，很可能会被法院认定合同无效。
4. 城镇居民不得购买农民的住宅。虽然我国现行法律没有明确禁止城镇非农业户口居民购买农村居民的房屋，但是国务院出台的很多文件却明确禁止此类交易。根据1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》则重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。受到这些国家政策的影响，有些地方性法规和规章也直接或间接地禁止城镇居民购买农村房屋。