预售商品房转让如何规避风险

预售商品房转让的风险规避方法

1. 通过预购协议规避风险

买卖双方可以签订一份预购协议，约定预售商品房的基本情况、价款支付、交付日期以及交易过户的办理日期。买方在卖方取得产证后，按照预购协议的约定期限签订房屋买卖合同。根据合同法第八条和第四十四条的规定，只要预购协议的主体适格、意思表示真实且内容合法，预购协议就具有合法有效性。双方当事人应按照约定履行协议，不得擅自变更或解除合同。预购方面临的最大风险是预售方恶意违约，即在产权证办理出来后不愿意按照协议约定签订房屋买卖合同。此时，预购方只能要求违约方承担违约责任或赔偿责任，无法实现房屋买卖的目的。

为规避此风险，建议预购方在预购协议中增加违约责任条款，以增加违约方的压力和成本，同时最大限度地保护自己的合法权益。

2. 通过附条件的买卖合同规避风险

买卖双方可以直接签订买卖合同，并约定合同生效的条件，如约定“卖家取得小产证后合同开始生效”。根据《民法通则》第六十二条和《合同法》第四十五条的规定，当事人可以约定附条件的合同，在条件成就时生效。在履行中，可能出现两种违约情形。一种情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效条件尚未成就时，预购方悔约。根据合同法第八条的规定，预购方可以要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。

另一种情形是，合同所附生效条件客观上能够成就，但预售方恶意阻止条件成就。根据合同法第四十五条的规定，如果预售方不正当地阻止条件成就，合同将被视为已生效，对双方具有法律约束力。在这种情况下，预售方不仅需要继续履行合同，还要承担违约责任。这种操作模式为买卖双方提供了可靠的法律保障。