根据商品房买卖合同，出卖人的违约情形可包括以下几种情况：
如果商品房在合同订立时就不存在，那么合同应被认定为无效，出卖人应承担欺诈责任。
如果出卖人因自身原因未能按时交付房屋，造成违约，买受人可以请求违约金或赔偿损失。
如果商品房主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后经核验确认质量不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，买受人同样可以请求解除合同和赔偿损失。
如果商品房的实际面积与合同约定的面积相差超过3%，买受人可以请求解除合同。如果出卖人未能及时通知买受人规划、设计变更导致面积变化，买受人有权选择退房，并要求出卖人承担违约责任。
如果房屋朝向、间距的误差严重影响了观看风景或经过的客流量、注意程度、外观美观程度，买受人可以请求解除合同。
如果出卖人未能兑现对绿化率、配套设施等方面的承诺，买受人可以要求违约金或赔偿损失。
根据合同法和商品房买卖解释，出卖人违约时应承担以下责任：
根据合同约定，出卖人应根据违约情况向买受人支付一定数额的违约金。如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。
如果出卖人的违约行为给买受人造成损失，出卖人应向买受人赔偿。具体赔偿数额和计算方法可以在合同中约定，如果没有约定，则由买受人举证证明。
另外，对于出卖人的恶意违约或存在欺诈行为，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并可以要求出卖人承担额外赔偿责任。
房屋买卖合同的交房时间及相关法律规定。合同需明确交付使用条件及日期，根据《商品房销售管理办法》的规定，买卖双方需签订书面合同并明确多项内容。对于按揭贷款购房流程，购房者需了解银行按揭支持条件，办理抵押登记和保险，签订楼宇按揭合同，开立专门还款账户等步
虚假广告、配套设施开发商的虚假承诺、内部购买、物业管理开发商对业主权益的损害、逃避债务和物业管理公司的乱收费行为等问题。购房者需警惕虚假广告中的夸大宣传，仔细阅读购房合同并必要时将广告内容写入合同以保障自身权益。对于配套设施，购房者应冷静分析承诺的合
房产中介的“改合同”业务存在的风险。通过转让期房的方式改合同易引发纠纷，风险主要源于卖家及开发商的诚信度以及房产手续的问题。此外，这种行为对房地产市场也有不良影响，炒楼者通过此方式扰乱市场，间接推高房价。
商品房买卖预约合同的性质及其实质性要件的认定。预约合同包含预约和买卖合同的约定，一般认定其具备合同的实质要件。商品房预售合同不同于预约合同和期货买卖合同，其标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，目的是获取房屋而非套期保值和价格发现。文章还阐述了三者之间的
