商品房买卖违约责任的确定

商品房买卖合同中的违约责任确定

在商品房买卖合同纠纷中，确定违约责任是必须解决的问题。由于大多数商品房买卖合同属于格式合同，对于违约责任的承担方式已经约定明确。然而，当出现约定不明确的情况时，根据《商品房买卖解释》的规定可以确定相关损失的计算方法。

一、违约责任的计算方法

根据《商品房买卖解释》第17条的规定，如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，当房屋交付使用逾期时，应根据逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。

根据《商品房买卖解释》第18条第2款的规定，如果买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书是由于出卖人的原因，除非当事人有特殊原因，出卖人应承担违约责任。如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以根据已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准进行计算。

二、特殊违约责任的计算方法

《商品房买卖解释》还对某些特殊违约责任的计算方法进行了规定，具体包括：

1. 出卖人恶意违约：如果出卖人未告知买受人并将房屋抵押给第三人，或者将房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋所有权证书，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2. 出卖人存在欺诈行为：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押或已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房合同违约金的计算

如果购房合同对违约金的计算方法有约定，则按照约定进行。如果购房合同没有约定违约金或者损失赔偿的计算方法，则按照以下规定进行：

1. 逾期付款：按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。
2. 逾期交付使用房屋：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构增加违约金；如果约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金。

特别提醒采取按揭付款方式的购房者，在仲裁或诉讼过程中发现利息损失超过合同约定的违约金后，应及时提出以维护自己的合法权益。

此外，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；如果未采取适当措施导致损失扩大，不得要求赔偿扩大的损失。违约方应承担因防止损失扩大而支出的合理费用。

如果当事人既约定了违约金又约定了定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。