2009年，xxxx村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了A公司，并由A公司负责开发园丁园小区。2010年9月14日A公司与刘某签订了园丁园商品房预售合同，约定将园丁园住宅小区6号楼全部楼盘预售给刘某，同日，双方又签订了园丁园商品房预售合同补充协议，明确按揭手续由A公司办理并允许刘某自行转让。2011年底，园丁园小区建设工程竣工。刘某的房屋按揭贷款因故未能办理。2012年8月22日，园丁园小区6号楼取得商品房预售许可证。另查明，园丁园小区用地为xxxx村小组预留的安置用地，现土地性质为国有，但未办理供地手续。现在原告刘某诉至法院请求确认商品房预售合同及补充协议的效力。
关于刘某与A公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”2009年，xxxx村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了A公司，并由A公司负责开发园丁园小区，实际操作过程中，园丁园小区由新农村建设转变为商品房开发。后A公司虽向环县环城镇红星村缴纳了土地出让金等各项费用，但土地管理部门至今未办理供地手续，A公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，A公司在向刘某预售园丁园小区6号楼时，房管部门亦未给其颁发商品房预售许可证，虽然2012年8月22日A公司取得了涉案房屋的商品房预售许可证，但A公司在未取得土地使用权的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…(五)违反法律、行政法规的强制性规定的”的规定，刘某与A公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议应为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定可知，合同无效的法定情形包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
就本案而言，在集体所有的土地上建造并销售商品房时，应当首先取得建设用地使用权，这是国家对土地用途的强制性规定。否则，其行为将被应认定为违反法律、行政法规强制规定的情形，即上述规定的第五种情形。因此，开发商在集体所有的土地上建造并预售商品房但未取得土地使用权的，因违反土地管理的强制性规定，故其所签订的商品房预售合同无效。
销售广告在商品房买卖合同中的法律风险。文章介绍了相关法律背景和司法解释的要求，指出销售广告若被视为合同内容需满足具体性和影响性的条件。文章还通过实例分析了广告不构成合同内容的情况，并提醒开发商注意应对策略。此外，文章还涉及商品房质量缺陷的法律责任，包
房屋买卖合同无效的具体情况，包括开发商违法项目开发、故意隐瞒或提供虚假预售许可证明以及故意隐瞒已抵押的房屋等情形。当出卖人存在上述行为之一时，商品房买卖合同将无效，买受人有权要求返还已付购房款及利息，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
买房人如何预防风险的问题。建议买房人在签订房屋买卖合同时明确约定产权过户时间，并催告出卖人履行义务。同时，减少首付款数额，采用安全支付方式避免风险。未办理产权过户可能面临的风险包括一房二卖、房屋被法院查封、出卖人反悔和房屋买卖合同无效等。因此，买房人
商品房买卖合同中买房人的法律保护问题。我国法律体系中，消费者权益保护法对买受人有一定的保护，但存在局限性。最高人民法院的司法解释试图对惩罚性赔偿做出规定，然而存在法律依据不足的争议，其适用范围也超出消费者权益保护法的原则。因此，买房人需要了解相关法律
