怎样确定商品房交房时间

商品房交房时间的确定

商品房交付时间的认定涉及到房地产开发企业是否承担违约责任的问题。根据最高人民法院司法解释，房屋的转移占有被视为房屋的交付使用，即常说的“交钥匙”。

房屋的交付使用意味着房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，主要表现为将房屋的钥匙交付给买房户。然而，房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定房屋所有权的转移，只要房地产开发企业在约定的期限内将房屋移交给买房户，并且“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果在合同中明确约定了“房屋交付使用”既包括转移占有房屋，又包括转移房屋所有权，那么应根据约定确定双方的权利义务。在这种约定下，房地产开发企业不仅应在约定的期限内向买房户“交钥匙”，还应将房屋所有权转移给买房户，否则将承担违约责任。

房屋交付前后的风险责任

在房屋交付使用前，房屋的毁损和灭失风险由开发商承担。即使房屋权属证尚未办理完毕，在交付使用后，房屋的风险由购房人承担，除非当事人另有约定。如果购房人在接到书面通知书后无正当理由拒绝接受，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人将承担一切风险，除非另有约定。这里的“正当理由”主要指自然灾害等不可抗力的理由，而其他原因如疾病、外出等，由于购房人可以委托他人办理交房手续，不构成“正当理由”。

商品房交房条件的确定

对于期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中规定了以下四个标准：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件，否则视为不具备。

对于开发商来说，他们已经取得了政府部门的批准文件，认为符合交付条件。然而对于购房人来说，如果房屋存在问题，按理应该不算交房。开发商应在修缮期间使房屋符合条件，才能算作交房，否则需要支付逾期交房的违约金。尤其对于精装修的房产来说，存在问题的概率更大，但目前的合同文本无法解决这个问题。因此，无论对于开发商还是购房人，通过补充协议约定交付条件和责任承担方式都是非常有利的。