民法典居住权能对抗抵押权吗

民法典规定的居住权对抵押权的抗辩能力

一、居住权的设立时间对抵押权的影响

1、如果居住权是在房屋抵押权设立之前设立的，当债权人行使抵押权时，居住权可以对抗抵押权。

2、法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百二十三条规定，用益物权是指用益物权人依法享有占有、使用和收益他人所有的不动产或者动产的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、购买已抵押房屋的限制

1、对于已经抵押的房屋，购买者在明知是抵押房屋的情况下，与开发商订立房屋买卖合同并不受限制。

2、相反地，开发商想要出售已抵押的房屋将受到以下限制：

(1) 必须通知抵押权人并经其同意出卖抵押房屋；

(2) 必须如实告知购买者房屋已被抵押的事实。

3、因此，如果开发商在出售抵押房屋时未履行上述义务，将承担房屋买卖合同无效的后果。

4、然而，购买已抵押房屋的购买者需要承担一定的法律风险。其中一个风险是，如果开发商不能按时还贷，房屋将无法解押，从而影响购买者办理房产证。此外，如果开发商逾期还贷被起诉，被抵押的房屋可能会被拍卖，导致购买者损失房款。

5、当然，如果购买者事先并不知道房屋已抵押，可以通过与开发商协商或通过诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并积极主张违约损害赔偿。