店面租赁合同无效损失责任怎么分担

案例简介

市场服务有限公司与王某的租赁合同纠纷

某市场服务有限公司计划在某大型小区繁华地段的市场一侧空地建设特色小吃一条街。该公司投资建起了几十间店面房屋，并发布了招租招商广告。去年6月，该公司与承租人王某签订了一份《店面房屋租赁合同》。合同约定王某承租180平方米的店面房屋用于餐饮经营，租期为三年，每月租金为3000元，每六个月支付一次。根据合同，王某在签订时需交付2万元履约保证金。

然而，开业三个月后，王某接到了城市管理监察部门的通知，告知他经营的房屋没有建设工程规划许可手续，需要限期拆除违章建筑。王某与市场公司交涉，对方表示正在与规划等有关部门沟通解决。由于问题未能解决，王某没有继续支付下一半年的租金。今年4月，王某接到了强制拆除的通知，不得不停止经营，并要求市场公司赔偿经济损失。由于协商未果，王某决定起诉，请求法院确认店面租赁合同无效，并要求市场公司返还已收取的房屋租金和保证金，并赔偿因装修和停业而产生的经济损失。那么，王某的诉讼请求是否会得到法院的支持呢？

律师说法

合同效力和损失赔偿责任的问题

本案涉及租赁合同纠纷，主要涉及无规划审批手续房屋租赁合同的效力问题和损失赔偿责任的分担问题。根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果出租方未取得有效的建设工程规划许可证或未按照规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据该解释，如果在法院庭审辩论结束前，出租方仍未取得有效的规划审批手续，王某主张确认合同无效是会得到法院支持的。

根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，应返还因该合同取得的财产，并赔偿对方因此所受到的损失。因此，王某要求市场公司返还收取的房屋租金和履约保证金是有法律依据的。根据《司法解释》第五条的规定，如果房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院一般会支持这一请求。因此，如果市场公司要求王某支付相当于租金的房屋使用费，也会得到法院的支持。

损失责任的分担问题

由于市场公司将没有规划审批手续的房屋出租，存在过错。而王某未尽审查房屋权证手续的注意义务，也存在过错。根据司法实践，一般认为出租方应承担70%的损失赔偿责任，承租方应承担30%的责任。因此，对于损失赔偿责任的分担，建议出租方承担70%，承租方承担30%。

根据以上情况，律师建议承租人在租赁房屋，特别是租赁用于经营活动的店面房屋时，应注意审核房屋的规划审批和权证手续，以保护自己的合法权益。