承租人违反了业主公约业主是否承担责任

承租人违反业主公约的责任归属问题

一、非业主物业使用人违反业主公约的责任归属

根据实际物业使用情况，作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约可以依法约束非业主物业使用人，非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人。业主对非业主物业使用人违反业主公约的行为承担连带责任。

二、业主公约的制定

1. 业主公约的法律性质

我国在1997年明确了业主公约的制度，旨在更好地维护全体业主和物业人的合法利益。业主公约是由全体业主共同协商确定的，一旦确定生效，对全体业主、使用人和业主委员会具有约束力。

2. 业主公约中业主的权利

业主有权依法享受以下权利：

• 合理使用小区的共用设施和共用部位；
• 监督物业履行前期物业服务合同，并对小区提出意见与批评；
• 要求物业管理及时维护和维修小区的共用设施和共用部位；
• 要求物业公司拆除本小区内的违法搭建的违章建筑和违法装饰；
• 共享小区内广告牌的收益，不得私自挪用，只可用于小区公共设施的维修资金。

3. 业主公约中业主的义务

业主应按时交纳物业管理费，并履行以下义务：

• 不得擅自更改或占用小区内的共用设施；
• 不得擅自改动共用部位；
• 不得妨碍他人合法使用小区的公共设施和共用部位；
• 不得破坏小区的路灯、电房、消防通道；
• 不得违法改建房屋的规范设计要求等。

三、业主公约在法律上的问题

1. 不明确的法律地位

业主公约在法律上的地位尚不明确，虽然《中华人民共和国物业管理案例草案》对其重要地位有所表述，但定制和修改程序以及法律责任尚未完善。在地方法规中，尽管像重庆市物业管理条例中有明确规定，但表述仍不准确。

2. 法律约束力缺乏效力

在司法实践中，有些法官未对业主公约作为物业管理的最高自治规则予以审查和确认，导致业主公约失去了法律约束力，在处理纠纷时缺乏效力。

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