如何设立居住权？居住权适用哪些情形？对买房有哪些影响？

妻子遗嘱后，丈夫再婚前仍有权居住婚前房产的法律解释

案情回顾

2006年，许女士与李先生结婚，但婚后未生育子女。2014年1月，许女士因病立下遗嘱，将她和丈夫居住的房屋（属许女士的婚前财产）赠与给弟弟，但李先生再婚前仍有权居住其中。2016年，许女士去世。妻弟许先生与丈夫李先生因许女士遗产问题诉至法院，法院判决该房屋归许先生所有，但李先生拥有该房屋的居住使用权。2021年初，李先生发现房屋被许先生挂在网上出售，担心无法继续居住，因此向法院申请居住权强制执行，并已完成居住权登记手续。

居住权的设立方式

根据《民法典》的相关规定，居住权可以通过以下方式设立：

1. 订立居住权合同根据《民法典》第367条的规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。合同中一般包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、解决争议的方法等条款。居住权的设立一般是无偿的，但除非另有约定，也可以约定其他方式。

2. 遗嘱设立根据《民法典》第371条的规定，可以通过遗嘱方式设立居住权。遗嘱人可以在遗嘱中明确为特定对象设立一个固定期限或以有生之年为限的居住权。在遗嘱人去世后，继承人按照遗嘱继承的方式取得房屋所有权，同时需要按照遗嘱的内容为被继承人办理居住权登记。

设立居住权适用的情形

居住权的设立可以适用于以下情形：

1. 离婚时设立居住权双方可以在离婚协议中约定，在房产上设立居住权以便对方支付折价补偿款。在将房屋过户给对方时，要求对方为自己办理居住权设立登记。

2. 婚前设立居住权结婚前，一方可以要求对方为自己设立一个固定期限或以有生之年为限的居住权，以保障自己的居住利益，避免在房产证上加名引起争议。

3. 老人立遗嘱设立居住权老人可以在遗嘱中为心仪之人设立一个固定期限或以有生之年为限的居住权，以保障其居住权益。继承人需要按照老人的意愿办理居住权设立登记。

4. 实现“以房养老”老人可以将自有房屋抵押或卖给金融机构，并在房屋上设立居住权。老人可以按合同约定每月领取售房款，并在房屋中居住到去世为止。

居住权对房屋买卖的影响

居住权的设立是为了保障特定群体的居住利益，属于用益物权，是一种绝对权利。设立居住权后，居住权人可以在居住权期限届满前一直居住在房屋内。因此，设立了居住权的房屋在流通时会打折扣。购房者在购买房屋时除了查看是否有抵押或租赁情况，还应在不动产登记机构查询是否有居住权登记，以免购房后无法居住。

居住权问题涉及较为前沿的法律专业知识，如果需要起草居住权合同或处理相关事务，建议委托律师进行咨询和代理。如有任何疑问，请随时与我联系。