业主专有部分如何认定的？

一、业主专有部分的认定

1. 构成专有部分的条件

要判断某一房屋或特定空间是否构成专有部分，需要满足以下三个条件：

(1) 构造上的独立性：该房屋或空间在构造上能够明确区分和独立存在。

(2) 利用上的独立性：该房屋或空间能够被业主排他性地使用。

(3) 登记成为特定业主所有权的客体：该房屋或空间具备登记成为特定业主所有权的条件。

需要注意的是，如果符合前两个条件但尚未登记，是否构成专有部分需要具体分析。

根据生效法律文书、继承或受遗赠、合法建造等事实行为取得专有部分所有权，或者基于买卖等民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分但尚未办理所有权登记的，也构成专有部分。

2. 露台等组成部分的条件

要使露台等成为专有部分的组成部分，需要满足以下三个条件：

(1) 符合规划：露台必须符合行政主管部门的规划，只有合法建造的露台才能成为专有部分的组成部分。

(2) 物理上专属于特定房屋：只有特定房屋的所有权人才能通往该露台，并对其进行排他性使用。

(3) 销售合同约定：如果购房合同没有明确约定，购房人主张对露台的所有权将不被支持。

二、业主享有的权利

1. 专有部分的所有权

业主对建筑物内的专有部分（如住宅、经营性房屋）拥有占有、使用、收益和处分的权利。

2. 共有权

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

3. 共同管理权

共同管理权是指业主为维护共有部位和共有物的物理性能，以及保证配套设施的正常运行而享有的权利。根据我国《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有以下权利：

(一) 接受物业管理企业提供的服务：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

(二) 提议召开业主大会会议：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议：提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四) 参加业主大会会议：参加业主大会会议，行使投票权。

(五) 选举业主委员会委员：选举业主委员会委员，并享有被选举权。

(六) 监督业主委员会的工作：监督业主委员会的工作。

(七) 监督物业管理企业履行物业服务合同：监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

(九) 监督专项维修资金的管理和使用：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

(十) 法律、法规规定的其他权利。