什么是建工程抵押？详解建工程抵押的含义

什么是在建工程抵押?

在建工程抵押是指抵押人为了获得在建工程继续建造资金的贷款，将合法取得的土地使用权和在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为履行担保的行为。

在建抵押的相关规定

我国《民法典》并未明确规定在建工程抵押的条件。然而，由于在建工程抵押在实践中较为常见，纠纷也较多，因此，如果当事人按照法律程序将未建造或正在建造中的房屋或其他建筑物进行抵押物登记，人民法院可以认定该抵押有效。

此外，建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》对在建项目抵押做出了明确规定。在建工程抵押是指抵押人为了获得在建工程继续建造资金的贷款，将合法取得的土地使用权和在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为履行担保的行为。

在建抵押的条件是什么?

法律并未明确规定在建项目抵押的条件。然而，根据《城市房地产抵押管理办法》和其他法律法规的规定，可以得出在建项目抵押必须满足以下几个条件：

1. 已交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。

根据《民法典》的规定，债权人在债务人不履行债务时，有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，优先受偿相关价款。由于集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，因此不能进行抵押。

2. 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

《城市房地产抵押管理办法》明确要求在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。只有取得这三个许可证，才能按要求填写相应编号。

3. 投入资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。

只有满足该比例要求，开发商才能申请商品房预售，使在建项目具有可转让属性，符合抵押法定要求。

4. 在建项目与土地使用权必须同时抵押。

《城市房地产抵押管理办法》规定，已完工部分的在建工程抵押时，其土地使用权也同时抵押。这与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”的要求保持一致。

法律对在建项目抵押提出上述要求，主要是为了保护债权人即银行的利益。然而，对于开发商而言，必须依法履行自己的义务，否则可能因不符合法律要求而未能及时获得银行贷款，导致工程进度延误，进而遭受更大的损失。同时，需要注意的是，即使开发商通过在建项目抵押成功获得贷款，事情并未结束，开发商仍需履行相应义务，否则可能受到法律制裁，遭受不必要的损失。

在现实生活中，正在建造的工程或房屋可以进行抵押。开发商在建造工程时可能面临资金问题，因此可以通过在建房屋抵押获得一定的贷款，但必须提供相关材料。