专业律师解读“房地产权属登记”的15个裁判规则

最高法院关于“房地产权属登记”的15个裁判规则

一、不动产登记的性质

不动产登记仅用于确认和记录权利归属，不直接设定物权。未经依法登记公示的物权不能对抗善意第三人。设立、变更、转让和消灭不动产物权通常是通过买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及法律文书或政府决定等来实现的。因此，在基础民事争议尚未解决的情况下，一般应先通过民事途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷，或者在提起行政诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议。

二、未办理权属变更登记的物权变更

如果不动产物权发生变更但未办理权属变更登记，物权登记人有权提起第三人撤销之诉。

三、法院保全措施对权利人已取得的权利的影响

其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保全措施不能影响权利人已经取得的权利。

四、未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效

未经有批准权的人民政府审批的国有划拨土地使用权转让是无效的。

五、抵押登记时间的确定

抵押登记时间应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间为准。

六、房屋登记的效力

即使房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力和抵押权的实现，因此应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。

七、备案登记与抵押登记的区别

备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不动产抵押不能设立抵押权。

八、执行裁定确认的不动产物权所有人对抗登记抵押权人

执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过户登记也可以对抗无过错的登记抵押权人。

九、房屋产权证书与转移登记的关系

房屋产权证书的颁发与转移登记的效力无关，只要房屋登记机构将房屋权利和其他事项记载于登记簿，房屋登记就生效。

十、在建工程抵押的效力

在建工程抵押在工程竣工后未重新办理抵押登记的情况下，继续享有抵押权并对抗第三人。

十一、不动产登记簿上的权利人提起行政诉讼的主体资格

在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿上的权利人提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，因此不具备原告主体资格。