民法典约定定金不能超过多少

民法典规定定金的限额和规范

根据《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保，并且定金合同在实际支付定金时成立。

定金的数额由当事人自行约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不具备定金的效力。如果实际支付的定金数额超过或者少于约定数额，视为变更约定的定金数额。

商品房销售中的定金规定

根据建设部的《商品房销售管理办法》规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，可以向买受人收取预订款性质的费用。如果最终未能订立商品房买卖合同，房地产开发企业应当将收取的费用返还给买受人。

此外，北京市房屋交易相关主管部门也制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按照该格式合同的内容执行。

认购书中的定金条款

认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款主要用于保护和救济守约方，当一方违约导致无法签订正式的商品房买卖合同时。

然而，如果双方对正式的商品房买卖合同的主要条款无法协商一致，不能认定任何一方存在违约行为，认购书中的定金条款将不适用。

根据法律规定，如果是买受人因自身原因放弃购买房屋或者出卖人违约不卖房屋，不履行约定义务的一方无权要求返还定金；而接受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。

如果因不可归责于当事人双方的原因导致未能订立商品房买卖合同，出卖人应当将定金返还给买受人。

总结来说，根据以上法律规定和具体行政措施，可以得出结论：如果买卖双方无法就预售或销售契约及补充协议内容达成一致，导致无法签约，出卖人应当全额返还定金。