离婚时房产分割

离婚时房产分割

一、公房的分割

公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。

（一）在夫妻结婚登记前，公房使用权已在一方名下，离婚时，另一方可否要求分割使用权？

对该问题，最高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则。以下九种情况，房产使用权应夫妻共同享有。

1. 婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。
2. 婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，另一方也可以要求分割公房权益。
3. 一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，另一方也有权要求分割公房权益。
4. 婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。
5. 婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的，新公房的使用权益就是两个人共有的。
6. 夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。
7. 夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。
8. 婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。
9. 其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

（二）公房使用权判给男方，还是判给女方呢？

根据最高院的司法解释，结合实际业务经验，法院在该问题的处理上主要遵循以下原则。

1. 照顾抚养子女的一方。
2. 男女在同等条件下，照顾女方。
3. 照顾残疾或生活困难的一方。
4. 照顾无过错一方。
5. 参考公房产权人（单位）的意见，决定判给男方或女方。

（三）公房使用权判给了一方，另一方能否取得补偿？

1. 如果一方无权取得公房使用权，那么也就不存在补偿问题。
2. 如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权最终只能判给一方，因此得房方应向未得房方进行适当补偿。

（四）“适当补偿”的标准如何界定？

对此，目前的法规尚无明确规定。可参考拆迁的补偿标准，以获得安置的一半作价补偿给另一方。

（五）“部分产权”的公房，离婚时如何分割？

根据最高院最新的关于《婚姻法》的司法解释（二）第二十一条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

二、私房的分割

在实践中，私房的分割占了离婚后房屋分割的大头，而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型。

（一）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。夫妻可以按照各自出资比例分割房屋价值。

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？

由于房屋是婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。

（三）夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，应当视为共同财产。如果一方能证实还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

房产证的取得与房屋产权归属无关，应将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？

根据最高人民法院关于《婚姻法》的司法解释，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

（六）父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？

父母在双方结婚前的出资视为对自己子女的赠与，父母在双方结婚后的出资视为对夫妻双方的赠与。如果一方主张是借钱，法院一般会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

（七）房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？

法院一般不会将主动追加第三人，而是根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

（八）婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

如果不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。