转租

转租

　　所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用收益的法律现象。在转租中，存在三方当事人：出租人，转租人(承租人)，第三人(次承租人)；在转租关系的三方当事人中，可能发生三种法律关系：出租人与转租人之间的关系，转租人与次承租人之间的关系以及出租人与次承租人之间的关系。　承租人将租赁物转租的，应当具备下列要件：　　(1)原租赁合同合法有效。这是转租法律关系存在的前提； (2)承租人与第三人签订了合法有效的转租合同； (3)承租人的转租行为征得了出租人的同意或者事后得到出租人的追认； (4)转租的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限减去承租人已经使用收益的年限的余额。 在符合上述四个要件时，转租合法有效。　　因此产生的法律关系应当按照如下原则处理：　　(1)出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 (2)承租人与次承租人之间，成立租赁关系，其关系按照租赁合同的一般规定处理。 (3)出租人与次承租人之间本无直接的法律关系，但是处于对双方当事人权利的保护，我们认为：次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行的义务，同时次承租人享有原承租人的相应权利。　　承租人未经出租人同意转租的，产生如下法律关系： (1)承租人得解除其与次承租人之间的租赁合同； (2)出租人得直接从次承租人处基于所有权或其他权利取回租赁物，次承租人不得基于其与转租人之间的租赁合同对抗出租人； (3)次承租人得向转租人主张租赁合同违反的违约责任。

相关依据】城市私有房屋管理条例　第二十一条　承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）　承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；（二）　承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）　承租人累计六个月不交租金的。

--------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国海商法　　第一百三十七条　承租人可以将租用的船舶转租，但是应当将转租的情况及时通知出租人。租用的船舶转租后，原租船合同约定的权利和义务不受影响。

　　第一百五十条　在光船租赁期间，未经出租人书面同意，承租人不得转让合同的权利和义务或者以光船租赁的方式将船舶进行转租。

--------------------------------------------------------------------------------城市房屋租赁管理办法　　第二十四条　承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：　　（一）将承租的房屋擅自转租的；　　（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；　　（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；　　（六）利用承租房屋进行违法活动的；　　（七）故意损坏承租房屋的；　　（八）法律、法规规定其他可收回的。

　　第二十六条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　第二十七条　承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。　　出租人可以从转租中获得收益。

　　第二十八条　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

　　第二十九条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

　　第三十条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第三十一条　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

--------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国合同法　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。