建筑工程款优先受偿权的注意事项

建筑工程款优先受偿权的特性和行使方式

建筑工程款优先受偿权的特性

根据《合同法》第286条的规定，建筑工程款优先受偿权是指承包人作为建设工程的承包方，对发包人特定不动产享有的优先受偿权。这种权利具有明确的担保物权特性，是建立在所担保的债权之上的。由于其具有法定优先权的性质，无需进行登记手续，自主债权产生之日起优先受偿权即产生。因此，不需要经过单独的诉讼程序来确认其存在。

建筑工程款优先受偿权的行使方式

根据《合同法》第286条的规定，承包人行使建筑工程款优先受偿权的方式之一是向法院申请拍卖。这个程序属于对物诉讼，即承包人直接向法院申请实现其优先权。在此过程中，承包人需要提供证据来证明优先受偿权的存在和实行条件的具备。法院受理申请后，应当进行公告，给予发包人或其他利害关系人提出异议的机会。如果有异议提出，法院应当进行初步审查，如果异议成立，则终止对物诉讼，承包人需要另行提起确认优先受偿权的诉讼。如果异议不成立，或者没有人提出异议，法院应当作出裁定，支持承包人实现优先受偿权的申请。

建筑工程款优先受偿权折价实现的方式及相关争议

除了向法院申请拍卖外，承包人在符合建筑工程款优先受偿权行使条件时，还可以与发包人协商将工程折价。然而，对于折价的具体方式存在不同的理解。有人认为折价是将工程项目所有权直接转让给承包人以抵偿工程款，而有人认为折价是承包人与发包人商定价格将工程项目卖给第三方。对于这两种方式，实际上对于承包人权利的实现并没有本质的区别，不必过于拘泥于其含义。需要注意的是，由于折价是承包人和发包人自主确定的价格，工程项目可能还存在其他抵押权人或发包人的其他债权人，这些权利人希望在承包人优先受偿权实现后，还能有剩余的工程价格可以实现其权利。因此，为了防止承包人和发包人与第三人串通损害其他权利人的利益，应要求通过公平估价程序进行评估。虽然目前的立法对此没有明确规定，但如果出现承包人和发包人或与第三人以物抵债或折价变卖行为损害其他权利人的情况，可以适用《合同法》中有关债权人撤销权的规定，撤销发包人对建设工程项目的处分行为，以保全其作为债务人的责任财产，防止其恶意恶化偿债能力。