房屋租赁具有以下法律特征：
房屋租赁中，房屋的所有权与使用权被分离，出租人只拥有房屋的所有权，而承租人获得房屋的使用权。
出租人必须是房屋的所有权人或者得到所有权人授权的处分权人或委托代理人。
出租人将房屋的使用权转让给承租人，承租人通过支付租金获得房屋的使用权和收益权。
租赁的对象是不动产，即房屋，属于合同约定的特定物。在租赁期满后，承租人有义务及时将出租房屋归还给出租人。
租赁双方必须签订书面合同，明确约定双方的权利义务，并履行相关的登记备案手续。
对于商品房屋租赁合同的法律效力，可以根据以下依据进行认定：
出租的房屋必须经过工程质量验收合格。
进行房屋预租行为时，必须符合地方政府的相关规定。
用于生产、经营的房屋租赁合同的当事人可以根据具体约定来执行。
对于商品房屋租赁合同的用途，区分居住和生产、经营活动，政府对其进行不同的管制。根据《城市房地产管理法》第54条的规定，进行生产、经营活动的房屋租赁，租赁双方可以协商议定租金和其他租赁条款。因此，约定原则是判断商品房屋租赁合同相关条款合法性的基本原则。例如，我国法律并未将房屋租赁登记作为合同生效的条件，但如果当事人将登记作为生效条件，人民法院应根据其约定来处理。
鉴于商品房屋租赁市场的新情况和新需求，当事人根据意思自治原则在市场运作中不断创设新的合同模式和关系。这些市场实际运作模式可能与现有模式有很大区别，对现有法律规定进行突破，或者与现有思维模式不同。但只要对促进市场经济发展和房地产开发经营有利，应予以鼓励。因此，对因此引起的争议和诉讼，应以具体合同关系或合同条款是否违反国家法律、国务院法规的强制性规定为评判标准和依据，只要不违反强制性规定，就应确认其合法性。
租赁期间房主出售房屋对承租人的有效性问题。根据法律规定，租赁合同的效力不因所有权变动而受影响，原租赁合同对新房主和承租人继续有效。房主在租赁期内有权出卖房屋，而买方取得房屋所有权后，承租人仍基于租赁合同有权继续使用房屋，直至租赁期届满。这体现了法律中
房屋租赁合同的管辖法院确定方法，包括合同纠纷案件的法定管辖和协议管辖。同时介绍了房屋租赁纠纷的类型，如租金支付纠纷、损害赔偿纠纷等。随着房屋租赁市场的发展和存在的问题，需要加强立法工作，规范市场行为，并鼓励当事人通过诉讼解决纠纷。
违章建筑转租给他人的合同效力的认定问题。根据相关法律规定，违章建筑不得出租，因此签订的租赁合同无效。同时，转租违章建筑的合同也被认定为无效。城市房屋租赁管理办法明确规定违法建筑不得出租。但承租人在经出租人同意下可以将租赁物转租给第三方，此时的租赁合同
租赁合同的基本定义、期限形式要求以及主要条款等要素。租赁合同是出租人与承租人之间关于租赁物的使用和收益以及租金支付的约定。租赁期限有明确规定，不得超过二十年。合同形式要求租赁期限超过6个月的必须采用书面形式。主要条款包括租赁物的名称、数量和质量、用途
