1. 如果房贷办不下来是由于银行原因，比如额度紧张无法放款，购房者可以与卖家协商解除购房合同，无需承担违约责任。卖家应无条件退还购房首付款。
2. 如果房贷办不下来是由于购房者自身原因，比如征信记录有污点或还款能力不够影响贷款审批，购房者应首先尽力解决，例如寻找担保公司提供担保或延长还款期限等。
如果仍无法解决，只能解除购房合同。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，并向卖家支付违约金。同时，卖家应退还购房首付款。
3. 无论是哪种原因导致房贷办不下来，购房首付款都是可以退还的，只是购房者是否需要支付违约金有所区别。
根据《合同法》规定：
1. 借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同（《合同法》第196条）。
2. 借款合同一般应采用书面形式，除非自然人之间借款另有约定（《合同法》第197条）。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款（《合同法》第198条）。
3. 在订立借款合同时，贷款人可以要求借款人提供担保，担保的具体规定依照《中华人民共和国担保法》（《合同法》第199条）。
4. 借款人在订立借款合同时，应按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况（《合同法》第200条）。
根据《中华人民共和国民法典》：
1. 借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同（《民法典》第667条）。
2. 借款合同应当采用书面形式，除非自然人之间借款另有约定（《民法典》第668条）。借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款（《民法典》第669条）。
3. 在订立借款合同时，借款人应按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况（《民法典》第670条）。
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