两种土地增值税清算方法的区别

甲计算法

甲计算法是指在同一个房地产开发项目中，根据房开产品的销售收入比例、定额成本比例或其他合理方法，单独计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，以此来计算各房开产品应纳的土地增值税。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对于同时包含普通住宅和非普通住宅的开发项目，应分别计算增值额。

乙计算法

乙计算法是指在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后根据房开产品的销售收入比例、定额成本比例或其他合理方法，在各房开产品中分配增值额与扣除项目金额，以此来计算各房开产品应纳的土地增值税。根据增值税暂行条例实施细则第八条的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位进行计算。

湖北省某房地产开发有限公司的土地增值税清算案例

湖北省某房地产开发有限公司在2006年1月1日至2012年6月30日期间，总建筑面积为124326.5平方米，不可售面积为6078.34平方米，可售面积为118248.16平方米，已销售面积为99670.04平方米。其中，普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品已售40873.82平方米，未出售面积为18578.12平方米。

经核实，该公司在该项目中实现了销售收入26485.56万元，其中普通标准住宅销售收入为4018.75万元，非普通标准住宅销售收入为3829.78万元，其他开发产品销售收入为18637.03万元。根据该项目的发生合理总成本，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中包括取得土地使用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元。根据计算，该项目的土地增值总额为1764.02万元。

甲计算法的土地增值税清算结果

根据甲计算法，对于该项目中的普通标准住宅、非普通标准住宅和其他开发产品，分别计算增值额与扣除项目金额，并据此计算各房开产品应纳的土地增值税。

普通标准住宅：增值额为负数，不用缴纳土地增值税。

非普通标准住宅：增值额为负数，不用缴纳土地增值税。

其他开发产品：增值额为正数，应缴纳土地增值税2366.24万元。

因此，采用甲计算法，该房地产开发项目的土地增值税应缴纳2366.24万元，已缴纳528.3万元，应补缴1837.94万元，负担率为8.93%。

乙计算法的土地增值税清算结果

根据乙计算法，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后根据销售收入比例，在各房开产品中分配增值额与扣除项目金额，并据此计算各房开产品应纳的土地增值税。

普通标准住宅：根据销售收入比例，应计算的增值额为267.60万元，应扣除的项目总额为3751.15万元，增值率未超过20%，免征土地增值税。

非普通标准住宅：根据销售收入比例，应计算的增值额为255.08万元，应扣除的项目总额为3574.70万元，增值率为7.14%，应缴土地增值税76.52万元。

其他开发产品：根据销售收入比例，应计算的增值额为1241.35万元，应扣除的项目总额为17395.68万元，增值率为7.14%，应缴土地增值税372.38万元。

因此，采用乙计算法，该房地产开发项目的土地增值税应缴纳448.90万元，已缴纳528.3万元，应退还79.4万元，负担率为1.69%。与甲计算法相比，普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品的增值率都相等，该项目的应纳土地增值税减少金额为1917.34万元。

结论

甲、乙两种计算法在土地增值税清算中各有依据，但不能任意选用。根据该案例的计算结果，采用乙计算法可以减少土地增值税负担，减少了1917.34万元的应缴税款。