根据《担保法司法解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十时，超过部分不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。
根据定金罚则，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，则无权要求返还定金；而如果收受定金的一方不履行约定的债务，则应当双倍返还定金。
例如，如果房屋价格是100万元，但认购书中的定金是30万元，那么超出的10万元就不能适用定金罚则。
如果由于开发商的原因导致购房合约无法签订，开发商应当双倍返还购房者的定金。在这种情况下，购房者应当获得40万元的定金返还，而不是60万元。同时，开发商还必须退回超出定金的10万元，这样购房者总共可以获得50万元。
在房屋买卖中，双方达成基本意向后，购房人缴纳定金。如果任何一方违约导致合同无法履行，将根据实际交付的定金施行定金罚则。
购房人违约时不能要求返还定金，而卖房人违约时则需要双倍返还定金。如果买方选择全款购房且资金充足，履行付款义务问题不大，那么应当重点防范卖方的违约行为。可以约定较高数额的定金，例如总价的20%，以增加卖方违约的成本，促使其及时办理过户手续。
相反地，由于定金罚则具有双刃性，如果以贷款购房的买方没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例。特别是考虑到目前银行对贷款的严格审核情况，一旦贷款无法办理，如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
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