小产权房的法律风险及拆迁补偿问题

一、小产权房的法律风险

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，产权证由村或乡政府授予，不是国家房管部授予的。由于缺乏国家房管局发放的土地使用证和预售许可证，这类房屋的产权证与国家房管局颁发的有本质区别，因此不具备真正合法有效的产权，也不受法律保护。购买小产权房的人只有居住权，转让也较为困难。

小产权房存在以下法律风险：

1. 根据《土地管理法》第六十三条规定，小产权房无法合法转让过户。
2. 如果小产权房属于违法建立的，存在被依法拆除的风险。
3. 在国家征地或拆迁情况下，购房者难以获得补偿。
4. 小产权房的供水、供电、供气等配套设备无法得到有效保证。

二、小产权房的拆迁补偿

对于小产权房的拆迁补偿，需要根据房屋产权情况进行考虑。虽然小产权房没有国家房管局授予的产权证，通常情况下是没有补偿的。然而，在实际拆迁过程中，当地政府通常会协商提供一定的补偿和安置费。尽管小产权房不具备商品房的产权证，买卖交易也不受法律保护，但在政府拆迁行为中，仍然会受到法律的保护，并获得相应的补贴。然而，与普通商品房相比，小产权房不会得到同等待遇。

具体而言，小产权房拆迁补偿分为以下情况：

1. 对于合法建筑，拆迁补偿有三种方式：
1. 优先采取宅基地迁建安置，并补偿房屋重建成本价；
2. 纯货币补偿，即补偿房屋重建成本价加上宅基地地价；
3. 房屋置换，按面积最低1：1在相同地段进行置换，被拆迁人可以主张拆一还一，以保障居住水平不下降。
2. 如果小产权房属于违法建设，一旦被认定为违建，可能被拆除，并且将不能获得拆迁安置补偿。