不动产抵押设立需要满足三个条件：
双方要签订的抵押合同要有效。
房屋抵押人必须是房屋的所有权人，即具有房屋的处分权。
房屋抵押需要办理抵押登记。未办理抵押登记的抵押权不会设立，但未登记的抵押权不影响抵押合同的效力。
甲向乙借款，丙作为担保人，约定用自己的房屋抵押给乙担保该笔债务。乙和丙签订了房屋抵押合同，但丙没有办理房屋抵押登记，随后将房屋的房产证交给乙保管。借款到期后，甲无力偿还。
根据上述案例，尽管乙和丙之间的房屋抵押合同有效，但是由于未办理抵押登记，房屋抵押权没有设立。乙可以要求丙办理抵押登记。
《物权法》
根据《物权法》第180条，债务人或第三人有权处分的财产可以抵押，包括建筑物、其他土地附着物、建设用地使用权以及通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。抵押人可以将上述财产一并抵押。
根据《物权法》第187条，抵押本法第180条第一项至第三项规定的财产或第五项规定的正在建造的建筑物的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
根据《物权法》第188条，抵押本法第180条第四项、第六项规定的财产或第五项规定的正在建造的船舶、航空器的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
承租人对抵押物的权利认定问题。依据我国《合同法》的规定，租赁权具有特殊性质，即“买卖不破租赁”，在租赁物被抵押并发生所有权变动时，承租人的权利依然受到保护。不动产抵押中，抵押人享有占有、使用和收益的权利，而抵押权人只能支配抵押物的交换价值。
地役权的定义、属性、不可分性、设立形式、登记效力、期限和效力等方面的内容。地役权是存在于他人不动产之上的物权，旨在使其他不动产为自己的不动产提供便利。其设立需采取书面形式订立地役权合同，且必须经过登记才能生效。地役权具有不可分性，不得单独转让或抵押，
抵押合同的生效要件。根据担保法和物权法的规定，抵押合同需办理抵押物登记才能生效。对于不动产和不动产权利，需登记才能发生物权效力；而动产则采用登记对抗主义。抵押登记有助于保护债权人和第三人的权益，维护交易安全。当事人对动产或准不动产抵押时，抵押权自合同
地役权的法律定义、权利性质、特性、不可分性、设立形式、登记效力、期限、土地所有权人的地役权、效力、抵押以及变动等方面。地役权存在于他人不动产上，以需役地为依托，具有不得分离转让、随需役地消失而消失的特性。设立地役权必须以书面形式订立合同，并可以登记。
