租赁合同终止原因的归纳

一、租赁合同期限届满

租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。在不定期租赁合同中，出租人和承租人都可以随时主张解除合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后，该租赁合同可以终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭。在定期租赁合同中，双方当事人在合同期限届满而又未续签的情况下，合同关系消灭。如果租赁合同期限约定不明确、未约定期限或未采用书面形式且当事人对期限有争议的情况下，也视为不定期租赁。此外，根据《合同法》第236条规定，租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。要使有期限的租赁合同变为不定期租赁合同，需要满足以下条件：第一，原租赁合同到期后，承租人仍继续使用租赁物而未将其返还给出租人。第二，承租人对租赁物的使用和收益未遭到出租人的即时反对。如果同时满足以上两个条件，租赁合同期满后仍可转变为不定期租赁。关于出租人是否必须明知承租人有对租赁物使用和收益的事实，学界存在不同意见。我们认为，一般情况下，合同期满应当终止，双方之间的合同关系消灭，承租人应当返还租赁物并停止对其使用和收益，这是承租人应当履行的义务，不需要出租人特别请求或主张。因此，如果出租人不知道承租人继续对租赁物使用和收益，自然无法表示反对意思。对于出租人不知道承租人在租赁期满后仍对租赁物使用和收益的情况，不能认为租赁合同可以自动继续并成为不定期租赁。

二、当事人解除

即使租赁合同期限未届满，但出现法定或约定的情况，由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。

1.根据《合同法》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的情况主要有不定期租赁、租赁标的物毁损等情形。其中，不定期租赁包括约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁。这四种不定期租赁合同的双方当事人都可以随时主张解除租赁。

2.出租人可以主张解除合同的情况包括：

(1)承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用和收益租赁物，导致租赁物受损的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

(3)承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。这里的条件是：承租人未支付或延迟支付租金，并且没有正当理由；承租人主张的正当理由应根据诚信原则进行判断，因为很难制定严格的标准，应根据当事人的具体情况来判断。例如，如果承租人因失业无法支付房屋租金，并非不能借债偿还租金，但是情况确实非常困难，因此，在这种情况下认为承租人没有正当理由，强制要求其支付租金，否则解除合同，可能会显得过于苛刻。出租人已经设定合理期限，但在该期限内承租人仍未支付租金。然而，设定合理期限并不是出租人主张解除合同的必要前提条件，因为法律规定是以“可以”表述的，说明出租人对此有选择权，因此也可以不设定期限直接要求承租人支付。前述解除理由为法定理由，出租人事先无需另行通知或设定延缓期限，即可直接解除合同，无论是定期合同还是不定期合同，对此均没有影响。此外，这种解除对于出租人来说是一种权利，出租人既可以解除也可以选择不解除，承租人无权干涉或主张。

3.承租人可以解除合同的情况包括：

(1)租赁物对承租人的安全或健康构成威胁的，即使承租人在订立合同时明知租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。这里的“承租人”应该包括与承租人有利害关系的共同居住人或共同使用人等与租赁物的安全程度有关的人。在一般的买卖合同中，如果买受人明知标的物有瑕疵仍然购买，一般应免除卖方的责任，并不允许买受人解除合同。但在租赁合同中，承租人可以解除合同。然而，如果承租人明知租赁物存在危险而仍然坚持租赁，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同之前如果发生因租赁物的危险导致的损害，承租人对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险的存在却仍然要租赁物品，因此，在主观上对损害的发生也有一定的过错，因此也应承担相应的责任。

(2)因不可归责于承租人的原因，导致租赁物部分或全部毁损、灭失，无法实现合同目的的，承租人可以解除合同。条件是：租赁物部分或全部毁损、灭失；租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人；租赁物的毁损、灭失已经使合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失不影响合同目的的实现，或者只是部分地影响承租人的使用和收益，还不足以影响整个合同目的的实现，承租人不能以此为由解除合同。

(3)承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同，但是否可以解除合同？我们认为，根据该法律规定的目的，是为了保护承租人生前的共同居住人的利益，以使承租人的生前共同居住人在其死后不会突然无所依靠。但这只是一种授权，该共同居住人可以自行选择。如果他们认为不需要这种保护和特别照顾，可以选择不继续租赁合同并解除合同。承租人的法定继承人或指定继承人，可以根据他们与承租人的关系获得承租人的地位，因此可以解除合同。

在房屋租赁中，继承人继承租赁合同关系后，是否可以通过解除合同的方式使承租人生前的共同居住人搬迁？台湾地区的学者史*宽认为，与承租人同居的家属都不是继承人（如情妇、童养媳等），当继承人享有继承权时，如果让原同居家属搬出，从各个方面来看都是不合适的，构成滥用权利，此时继承人应该把对同居家属的权利转让为转租或租赁权，同居家属应该偿还与居住结合的商业利益等，出租人不能主张这是未经承诺的转租或租赁权。因为同居家属原本就是与承租人共同使用和收益的。在继承人与同居家属的协商尚未确定的情况下，出租人可以向任何一方要求租金。如果协商长时间拖延不决，出租人可以因此解除合同。我们认为，根据《合同法》的规定，承租人的生前共同居住人不仅限于“同居家属”，而且共同居住人可以直接要求继续原租赁合同，即使承租人的法定继承人也不能干涉。因此，如果该共同居住人选择继续原租赁合同，应视为已经继承了原承租人的地位，因此有支付租金和保管租赁物的义务。如果承租人已经提前支付了租金，而该共同居住人并非其继承人，继承人可以主张返还不当得利。

4.因第三方对租赁物主张权利，导致承租人无法使用和收益标的物，无法行使租赁权的情况下，根据《合同法》的规定，承租人可以减少或不支付租金。那么，在这种情况下，承租人是否可以解除合同？关键不在于是否存在第三方主张权利的情况，而在于这种主张是否确实已经使承租人无法使用和收益租赁物，导致合同的目的无法实现。如果出现这种情况，承租人当然可以解除合同。

三、租赁物灭失、毁损

租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的情况，也有不可归责于双方当事人的情况，根据情况分别说明如下：

1.租赁合同不可归责于双方当事人的原因导致毁损或灭失。在这种情况下，可以进一步区分为两种情况：

(1)不可抗力等因素，例如火灾烧毁出租房屋，或地震导致出租房屋倒塌，出租人和承租人双方对于标的物的毁损都没有过失，但由于租赁物的毁损或灭失导致合同目的无法实现，因此，双方当事人都可以主张解除合同，并且互相不承担责任。

(2)承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但由此导致租赁物毁损或灭失的情况下，由于承租人没有过失，出租人也没有过失，但由于租赁物已经毁损或灭失导致合同目的无法实现，同样应当允许双方当事人解除合同，并且互相不承担损害赔偿责任。但在这种情况下，承租人应当举证证明他对租赁物的使用和收益没有过失。

2.租赁物因可归责于承租人一方的原因导致毁损或灭失的情况下，虽然承租人对此负有损害赔偿责任，但是，合同如果因无法实现目的而消灭，也属于必然结果，只是解除合同的权利在出租人一方，承租人不能主张解除合同，而应当承担债务不履行的责任，并赔偿出租人因此受到的损害。

3.租赁物因可归责于出租人一方的原因导致毁损或灭失的情况下，出租人构成债务不履行，应对承租人负债务不履行责任，并应赔偿承租人因此受到的损失，承租人可以解除合同并请求赔偿。