一房数卖：法律解读和解决方法

概念解读

一房数卖是指在房屋买卖合同签订但房产过户前，卖方将房产再次转卖给第三人的行为。卖方可能出于解除合同的目的，或者为了套取资金甚至诈骗钱财等目的而进行一房多卖。

解决方法

在一房数卖情况下，房屋归属的问题如何解决？1. 产权是否登记根据《物权法》的规定，不动产的所有权以登记来确定其归属。因此，在多个房屋买卖合同中，不论合同签订的先后顺序如何，只要买方完成了房产登记，就取得了房屋产权。例外情况：如果买卖双方存在恶意串通行为，那么办理过户的买方将被认定为合同无效，过户登记也不受保护。判断是否存在恶意串通通常需要考虑以下因素：卖方与已过户买方是否有亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已知道之前已有交易正在进行等。2. 谁先合法占有如果在多个房屋买卖中，买方均未办理房产登记，但有买方已经合法占有房屋，那么优先合法占有的买方将取得房屋产权。3. 综合考虑如果多个买方均未办理房屋过户登记，且没有合法占有房屋的情况下，需要综合考虑合同签订成立的顺序、实际付款的顺序等因素，公平合理地确定房屋归属。值得注意的是，没有取得房屋的善意第三人可以追究卖方的违约责任，并要求卖方赔偿损失。

参考案例

某房地产开发商甲急于将某住宅区的最后一套别墅卖出去，于是联系了乙丙丁三人。第二天，甲与乙签订了买卖合同并交付了别墅，乙支付了全部房款，但没有办理产权变更登记。第三天，甲与不知情的丙签订了买卖合同并办理了产权变更登记。第四天，甲又与不知情的丁签订了房屋买卖合同。随后，甲乙丙丁之间发生了房屋纠纷，他们将此案提交法院审理。法院经过审理认为，甲分别与乙丙丁签订的房屋买卖合同均有效，买方丙已办理了房产变更登记，取得了房屋产权。甲应退还乙丙的房款，并赔偿相应的损失。

法律依据

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，如果买受人与出卖人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋所有权，买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。