1、被告违反了法定的办理抵押登记程序。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定，申请房屋他项权利登记的权利人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。然而，事实上，抵押人与抵押权人从未签订过《抵押合同》并未向被告提交过《抵押合同》。被告所依据的《中国农业发展银行抵押担保借款合同》作为唯一合同依据，却缺乏抵押人的签名。因此，被告在答辩状中所称的已审查了“设定房屋抵押的合同书”是虚假的。
2、被告未尽到谨慎的审查义务。
被告在审查抵押行为时，应当审查抵押担保的具体内容。然而，在被告办理抵押登记的资料中，并未明确写明为哪项债务提供抵押担保。申请书与保证书的内容与抵押人的签名不符，尤其是在“抵押人意见”一栏及保证书中记载“抵押人愿意为哪项债务提供担保”这一关键事项时，却不是抵押人本人书写，这是非常明显的。
3、被告未审查冯**的所谓“被担保人——**黎族自治县高效农业开发公司”是否存在。
抵押合同涉及三方，即抵押权人、抵押人和被担保人。然而，作为被担保人的**黎族自治县高效农业开发公司实际上是一个不存在的公司。被告在办理登记时未审查公司的真实性，未履行这一义务。
房屋抵押的法律规定及注意事项。担保合同的效力依赖于主合同，如果主合同无效，担保合同也无效。房屋抵押是指将房屋作为债权的担保，不转移占有权。抵押时需注意房屋所有权抵押的要求和相关规定，如不得抵押的房地产类型。抵押已出租的房屋时，需遵守相关规定并书面告知
房屋抵押权登记申请的流程，包括填写申请表、提交书证材料、受理登记、登记初审、复审、终审、缮证、交费发证以及归档等步骤。同时，也详细列出了申请登记所需的书证材料，包括房屋所有权证、房地产抵押合同等，并说明了相关费用及优惠政策。
个人房产抵押融资的风险。个人以房屋作为抵押物融资时，如果未能按时偿还债务，抵押权人可通过折价拍卖房屋来实现债权。抵押物拍卖过程中，抵押权人对新增房屋无权优先受偿。另外，以承包的荒地土地使用权等抵押时，实现抵押权后不能改变土地的集体所有和用途。为降低风
房屋抵押登记的法律要求，包括土地所有权和土地使用权在办理房屋抵押登记时的限制。办理抵押登记时需准备的材料包括申请书、所有权证等文件。同时，权属争议、公共福利事业房地产、文物保护建筑物等也不能抵押。文章还列举了其他不得抵押的房地产和相关的注意事项。
