1、被告违反了法定的办理抵押登记程序。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定，申请房屋他项权利登记的权利人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。然而，事实上，抵押人与抵押权人从未签订过《抵押合同》并未向被告提交过《抵押合同》。被告所依据的《中国农业发展银行抵押担保借款合同》作为唯一合同依据，却缺乏抵押人的签名。因此，被告在答辩状中所称的已审查了“设定房屋抵押的合同书”是虚假的。
2、被告未尽到谨慎的审查义务。
被告在审查抵押行为时，应当审查抵押担保的具体内容。然而，在被告办理抵押登记的资料中，并未明确写明为哪项债务提供抵押担保。申请书与保证书的内容与抵押人的签名不符，尤其是在“抵押人意见”一栏及保证书中记载“抵押人愿意为哪项债务提供担保”这一关键事项时，却不是抵押人本人书写，这是非常明显的。
3、被告未审查冯**的所谓“被担保人——**黎族自治县高效农业开发公司”是否存在。
抵押合同涉及三方，即抵押权人、抵押人和被担保人。然而，作为被担保人的**黎族自治县高效农业开发公司实际上是一个不存在的公司。被告在办理登记时未审查公司的真实性，未履行这一义务。
房地产抵押纠纷的处理原则，包括抵押合同与抵押登记的关系、抵押权的成立时机和无效的抵押情况等。在处理涉及抵押的问题时，应遵循相关规定，按照抵押合同认定、抵押物限制、抵押房地产再抵押、清偿债务顺序等处理。对于典当业以房地产作抵押放款的情况，应按照抵押贷款
房地产抵押的法律程序，包括设定抵押权的条件、签订抵押合同以及优先受偿权等。房地产抵押双方即抵押人和抵押权人需签订书面合同。需注意，签订抵押合同后土地上新增的房屋不属于抵押财产。房屋抵押人享有对抵押房屋的权利，并需履行妥善保养和维护的义务。
办理房产抵押登记手续所需的详细步骤，包括填写申请表、提交相关材料、进行初审、复审和终审等。此外，还列出了办理房产抵押登记所需的各种法律文件材料，包括身份证明、抵押合同、产权证明等。
房屋抵押贷款的下款时间及相关问题。下款时间通常为1至3个月，具体时间受多种因素影响，包括文件齐备程度、银行审查环节等。特殊情况可能导致下款时间延长。另外，房产共有人一方死亡不能立刻办理抵押，需先完成继承手续。而房产证已经抵押的情况下，二押存在特定约束
