房贷提前还款的相关情况

确定是否需要提前还款

根据银行的数据统计，一般房贷的还款周期为五到七年，90%的人选择提前还款。然而，有些人受传统观念的束缚，认为欠银行的钱不舒服，或者有其他经济打算。此外，还有一部分人对理财投资市场不了解，找不到合适的理财渠道。

不适合提前还款的情况

有三种情况不适合提前还款。

不适合类型一：公积金贷款

目前，公积金贷款利率非常低，为3.25%。与其提前还款，不如将闲置资金用于理财更划算。即使购房时使用的是商业贷款，如果银行给予了较好的折扣，比如在4.9%基准利率的基础上打了8.5折，同样不适合提前还款。

不适合类型二：等额本金还款超过1/3期限

等额本金还款方式将贷款总额平分成本金，并根据剩余本金计算利息。随着时间推移，剩余本金越少，产生的利息也越少。如果已经还款超过1/3期限，说明已经偿还了将近一半的利息，后期还款主要是本金，利息对还款额影响不大。

不适合类型三：等额本息还款已到中期

等额本息还款方式将按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。

适合提前还款的情况

有三种情况适合提前还款。

适合类型一：还款期限前半段

根据前面的分析，无论是等额本金还是等额本息，提前还款最好在还款期限的前半段，这样可以省钱。

适合类型二：找不到更好的理财渠道

目前银行理财产品的收益越来越低，大多数理财产品收益在2%-3%左右，时间多集中在3个月到半年，一年期的很少。收益率为4%左右的理财产品，投资金额门槛达到50万元甚至更高。在降息降准的周期下，很多人发现很难找到高收益的理财产品。如果手头有闲置资金，暂时没有购房计划，提前还款可以省利息。

适合类型三：执行上浮利率的贷款人

执行上浮利率的贷款人，由于利率较高，如果有能力一次性还清贷款，相对来说更划算。

提醒一：缩短还款期限比减少月供更省钱

提前还款有两种方式可选：一是在月供不变的情况下缩短还款期限，二是在期限不变的情况下减少还款额度。在同一时间节点上，前者比后者更节省利息支出。

提醒二：优先还商贷

如果购房时选择了“商业贷款+公积金贷款”组合贷款方式，建议先还商业贷款。商业贷款的利息相比公积金贷款较高，如果先还清商业贷款，个人和家庭每月的房贷压力将减轻，同时也能节省利息。

提醒三：注意银行转账新规

需要特别注意的是，最后还款日进行还款的人较多。然而，从12月1日起，跨行、非同名账户ATM转账业务将在24小时后到账。因此，如果是跨行、非同名账户ATM转账还款，建议提前办理，避免逾期记录。