政策房的限购政策与借名购房

政策房不是所有人都有购买资格的，尤其是在限购政策出台后，一些购房者失去了购买政策房的机会。面对住房刚需、政策房购买意愿或炒房利益的追求，很多人开始考虑借名购房。借名购房是指以父母、子女或其他人的名义购买房屋，但购房款项由购房者自己支付。

房地产的物权登记与借名购房

作为不动产，房地产以物权登记为准。我国法律没有明文禁止借名购房，但政策房本身并不是为所有人准备的，限购政策也是为了达到调控目的。借名购房明显是为了规避这两个国家政策，因此，即使法律没有禁止，也不支持和鼓励这种行为。此外，借名购房在实践中存在着巨大的法律风险，法律也不会保护这种行为。

借名购房的法律风险

1. 借名购房政策房的风险

在实践中，借名购买经济适用房等政策性房屋，首先可能面临举报等风险。即使购买成功，如果名义产权人反悔，导致出资人无法获得房屋产权的情况非常普遍。而且，名义产权人与出资人往往有亲朋好友、同事等亲密关系，对书面证据的收集和保存很不重视。因此，当出现纠纷时，出资人无法证明购房款项是由自己支付的，导致面临财产损失的风险。

2. 借名购买普通房屋的风险

（1）名义产权人反悔的风险：同样地，如果出资人无法证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都会非常困难。

（2）名义产权人存在债务或离婚纠纷的风险：在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人存在到期不能清偿的债务或离婚纠纷，房产很可能被查封、拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难获得房屋，可能只能要求返还房价款和违约金，而无法要求继续履行合同和获得房产。

（3）房屋转移登记的税费负担：即使名义产权人不存在任何违约或违背诚信的行为，将名义产权人名下的房屋转移登记到真正产权人名下也需要承担相应的税费。

借名购房风险的防范

如果确实需要以"借名"方式购买房屋，实际产权人应与名义产权人签订协议，以书面形式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时，实际产权人在购房时应从自己的账户支付房价款，并保留付款单据。如果发生纠纷，实际购房者可以凭借书面证据通过司法手段来保护自己的权益。

此外，实际产权人还可以与名义产权人一起将该房地产进行个人抵押，以防止名义产权人擅自出售房屋并损害实际产权人的利益。

总之，虽然我国法律没有明文禁止借名购房，但这种行为肯定得不到法律的支持和保护。最重要的是，借名购房在实践中存在着较大的法律风险。如果购房者不注意收集证据，很容易导致自己的利益受损，而这种损害又很难得到法律的保护。因此，提醒购房者不要盲目投资房产或以冒名购买政策房，以免得不偿失。