房屋抵押贷款的相关法律问题

一、房屋抵押贷款的可行性

1、根据不同情况，房屋抵押贷款的可行性有所不同。如果申请人暂时没有拿到房产证，但房产已经抵押给银行，可以通过提供按揭贷款合同、购房合同、首付款发票等相关材料向银行申请贷款。然而，如果申请人购买的是安置房、回迁房或自建房，想要向银行申请抵押贷款就比较困难。

2、在申请贷款之前，了解房产属性可以确定是否能够从银行获得贷款。如果申请人暂时没有拿到房产证，可以通过提供购房合同、按揭贷款合同等材料向银行办理抵押贷款。银行会综合评估借款人的还款能力和征信情况，以决定是否批准贷款以及贷款额度。

3、一般要求申请人每月月供额不得超过其收入的50%，且按揭房贷逾期次数不得超过银行规定。否则，申请抵押贷款将变得困难。如果借款人能够提供银行认可的抵押或担保物，如汽车、债券等质押物，或者有房产的担保人，将大大提高贷款批准率。

二、抵押按揭的法律要求

1、生效条件：按揭的生效条件取决于按揭物的性质。如果按揭物是现房，必须将房屋的产权证交付给按揭权人，并在法定登记机构办理登记后方可生效。如果按揭物是期房，必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人，并在法定登记机构办理登记后方可生效。至于抵押的抵押物，除了法律规定必须经过登记才能生效外，其他抵押物是否需要登记，由抵押人和抵押权人商定。

2、权利依据：按揭既属于担保物权，又属于一般债权。如果按揭物是现房，按揭人只需将产权证交付给按揭人，这是一种权利的质押，与债权没有直接关系。如果按揭物是期房，实际上还不存在，因此不会涉及转移期房的占有权问题，只要求将《商品预售合同》交付给按揭权人。《商品房预售合同》中反映的只是合同上的债权债务关系，说明按揭人在商品预售合同关系中处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具备直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权，因为抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。

3、标的物：按揭和抵押权的标的物虽然都可以是房屋，但抵押权的标的物原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权，但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或一种能够即时物化的权利。这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。在按揭中，按揭的标的物不仅包括现房，还包括在建工程和楼花。后两者用于设定担保的是尚未建成的建筑物，用作设定担保的是一种期待权。