涉外房产转让的法律定义及要素

涉外房地产转让是指在房地产转让法律关系中，涉及至少一项具有涉外因素或涉港澳台因素的主体、客体或标的。涉外房地产转让可从三个方面进行认知：

1. 主体涉外

主体涉外指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。涉外房地产不仅包括合资、合作开发的房地产，还包括外国人或港澳台同胞租赁国内房地产的情况，因为房屋及土地的所有权和使用权直接涉及涉外权益。

2. 行为涉外

行为涉外指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。

3. 标的涉外

标的涉外主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。

涉外房产转让的方式

涉外房地产转让的主要形式包括买卖、互易、赠与、继承以及其他合法形式的转让。外国人、港澳台同胞购买中国境内的现房可以在中国境内或境外进行。在香港进行的转让可以委托我国司法部委托的可办理内地业务的律师办理，主要涉及签订买卖合同、办理公证以及在登记机关进行登记。

涉外房产转让的程序

涉外房地产转让在境外进行时，应取得所在国家或地区的公证、外交机构的认证，以及中国驻该国使领馆或有关商务代办处的认证。在中国境内进行的转让也应经公证机关的公证。

房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，如果两者同时存在，则必须同时转让，不能分离。如果地块上尚未建设房屋或其他建筑物，则可以进行土地使用权的转让。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。