房地产抵押登记的法律要求和程序

一、房地产抵押的限制条件

根据相关法律法规，以下情况下不得进行房地产抵押：

• 权属来源是限制抵押的，包括福利房、微利房、私人建房等；
• 根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；
• 司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
• 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
• 权属有争议的；
• 法律、法规或市政府规定禁止抵押的；
• 除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其他集体土地使用权。

二、房屋抵押登记的办理程序

1、抵押登记申请

办理房地产抵押登记，需向登记机关提交以下文件：

1. 房地产抵押登记申请书；
2. 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
3. 抵押合同；
4. 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；
5. 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
6. 可以证明抵押房地产价值的资料；
7. 登记机关认为必要的其他文件。

2、受理申请

登记机关对申请文件进行审查，如申请文件不符合规定，则不予受理；如符合规定，则予以受理，并给予申请编号和回执。

3、审核

登记机关从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况，并审查相关文件的真实性、齐全性和有效性。

4、登记

对核准抵押登记的房地产，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录，包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

5、收费发证

按照国家或地方规定的收费标准收取登记费，并将已加盖抵押专用章的房地产权利证书退回抵押当事人。

6、立卷归档

按规定建立土地和房地产登记的档案。