房屋抵押与房屋按揭的法律区别

一、担保主债务的履行

房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款，不需要转移对抵押物的实际占有与使用。

然而，抵押权人或按揭银行对该房屋具有一定的支配力和物上请求权：

1. 房屋抵押人出售抵押物时，必须提前清偿抵押权担保的债权，或将价金交抵押权人同意的第三人提存。
2. 房屋按揭中的购房人在出售按揭房屋时，按揭银行通常要求购房人提前还清按揭款后，才同意出售（即“赎楼”）。

二、房屋保管和维修责任

在抵押或按揭的存续期间，抵押人（按揭人）有责任妥善保管房屋，并负责维修、保养。如果由于自身过错或其他原因导致房屋价值减少，抵押权人或按揭银行有权要求其限期恢复房屋价值或提供相当的担保。

在抵押或按揭期间，未经抵押权人书面同意，抵押人（按揭人）不得以任何不适当的方式处分房屋，包括出售、变卖、赠与、出租、重复抵押、偿还债务等。

三、解除担保的条件

按揭人和抵押人都通过履行约定义务（按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等）来解除担保，恢复对担保标的的权利。

根据我国《担保法》第46条的规定，房屋抵押所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。这与大多数银行提供的房屋按揭合同中约定的担保范围相同。

四、书面形式和登记要求

房屋抵押和房屋按揭都要求采用书面形式。根据《担保法》第41条的规定，抵押的房屋必须到房管部门进行抵押登记才能发生法律效力。

在房屋按揭中，按揭银行通常要求将权利证书交其保管，并办理抵押登记。如果是现房，还要求将房屋的所有权证书交银行保管。如果是期房，登记机关应在抵押合同上作出相应记录。