房地产虚假广告的表现

低满意度和真实性质疑

根据调查，消费者对房地产行业的诚信状况非常不满意，尤其是房地产价格透明性和广告宣传真实性方面的满意度指数最低。广告宣传已经无法让购房者信服。有关机构的调查显示，有50%的消费者根本不相信房地产广告内容，40%只相信广告中的部分内容，只有10%的消费者认为房地产广告基本可信。这表明房地产广告的真实性已经受到了严重质疑。

虚假广告的表现

虚假和不规范的广告行为会直接误导消费者，导致大量商品房销售纠纷的产生。虚假广告的主要表现包括：

(一) 未具备销售条件的房地产擅自通过媒体或展销会等形式发布广告。

(二) 发布虚假广告，承诺与实际不符，或者无法兑现。

(三) 广告内容不规范，包括不按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号，使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语，以及不按规定明示价格、面积等内容。

(四) 盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。

如何追究开发商的责任

我国法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么这些说明和允诺应被视为要约。即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应被视为合同内容，当事人违反这些内容，应承担违约责任。那么，要追究开发商的责任需要满足哪些条件呢？

发布虚假广告

购房者需要能够证明广告的内容是虚假的或部分是虚假的，并且这种虚假是房地产商主观故意为之。这是追究开发商责任的前提。

受到欺骗和误导

购房者因依赖虚假广告，对广告中承诺的内容抱有期望才购买房屋，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认定其受到了欺骗和误导。

合法权益受到侵害

购房者的合法权益受到实际损害，包括财产、金钱和精神方面的损害。

因果关系

损害与虚假广告之间必须存在因果关系，即虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害。只有当虚假广告与损害之间存在因果关系时，才能追究开发商的责任。