商品房销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约

郑州王女士来电咨询：

2008年2月，我与一房产公司签订商品房销售合同。该合同规定，房产公司应于2008年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给我。2008年12月，房产公司通知收房。我去后发现他们交付的商品房，一是不符合商品房销售合同附件所列的交房标准，单元楼梯没有按约定修建，窗户未按约定安装隐形纱窗;二是不符合在合同的补充协议中关于绿化及公共设施的约定(有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、休闲大道的水池、水带的图案)，小区东边一侧仍在作业开挖管道，楼与楼间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。我当初以高出其他单元2万元预购靠近中央水景广场的楼栋，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，因为这些问题我拒绝办理房屋交接手续。请问，房产公司的行为是否构成违约?我能追究房产公司的责任吗?

答：房产公司的行为构成违约，你可以按照合同的约定追究房产公司的违约责任。你所述争议的焦点在于商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约，房产公司在施工中更改宣传资料确定的建设内容是否违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料在性质上为要约邀请，这是《合同法》第十五条第一款的规定。但也有例外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”房产公司在商品房销售和宣传资料所作的说明对该商品房合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响。双方在合同补充协议中关于绿化、公共设施的约定具体明确，以及该套房屋位置优于其他房屋，购房者才以高出其他房屋2万元价格申购该房，这些均可以认定房产公司对购房者的商品房销售广告和宣传资料已被视为要约。其次，商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生标的物尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。房产公司不仅在中心水景广场效果图的宣传资料中，标明了喷泉水带、水景观等图案，而且在与你签订的补充协议中又作出承诺。可是在施工过程中，房产公司擅自将中心水景广场一带由宣传资料图片中的喷水池、水池、水带、水景观、花圃改建，其实物与效果图差距较大，其行为违反了《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及在补充协议约定的内容，房产公司的行为已构成违约。