划拨土地出让金计算

划拨土地的定义和特点

划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条的规定，划拨土地具有社会主义特色的土地使用特性。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条的规定，划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨土地出让金的计算方法

根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%为基础，从而确定平均纯收益征收定额标准。因此，协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%。

对于具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以综合考虑基准地价和土地开发费等因素。然而，土地价格的确定有其片面性和局限性，一般只适用于工业用地，不适用于商业、住宅等用地。对于商业、住宅用途的新增建设用地，协议出让最低价的确定应以基准地价为准，对于生地、毛地出让的土地，还需扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价的确定。

土地划拨的转让条件

依照行政划拨方式取得的土地使用权一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合以下条件者可以进行转让：

1. 土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人。
2. 土地使用者拥有国有土地使用权。
3. 土地使用者合法拥有土地上的建筑物、其他附着物的产权。
4. 土地使用者按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让划拨土地使用权所获得的收益抵交土地使用权出让金。