《居间合同》的签订程序是怎样的

中介协调上下家并达成合同口头一致

中介在上下家之间协调，并就合同主要条款口头达成一致。

中介收取意向金

中介持《居间合同》让下家先签署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司盖章的“意向金收据”。

上家签署定金保管确认书

中介再持下家签署好的《居间合同》交由上家签署。如果《居间合同》有上家委托中介保管定金的条款，则须让上家再签署一份《定金保管确认书》。如《居间合同》中没有上家委托中介保管定金的条款，则将下家所交的“意向金”交给上家，让上家出具《定金收据》。

下家归还意向金收据

中介再持上家出具的《定金收据》交给下家，下家将中介出具的《意向金收据》还给中介。

意向金与定金的区别

下家要特别注意：几乎所有的《居间合同》中都约定了下家交给中介的是意向金，但一旦上家对《居间合同》予以签署并收受了“意向金”，那么“意向金”就变为“定金”了。

“意向金”相当于“订金”，允许反悔而不用承担责任。“定金”则不允许反悔，如果买方没有正当理由毁约则会失去定金。同理，上家收受定金后如果没有正当理由反悔不卖，则应当双倍返还定金。

根据买卖条件确定居间合同

根据上家有无抵押、是否需要用下家的首付还贷、下家是否贷款等情况，在《居间合同》中应约定不同的买卖条件，不同买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。

实际操作中通常有以下六种买卖条件：

1. 上家没有抵押，下家也不贷款，房款全部用现金支付。
2. 上家有抵押但其用自有资金还贷，下家要贷款。
3. 上家有抵押且要用下家首付还贷，下家不贷款。
4. 上家有抵押且要用下家的首付还贷，下家要贷款。
5. 上家有抵押但其用自有资金还贷，下家不贷款。
6. 上家无抵押，下家要贷款。

总的来说，下家要特别注意上家有贷款且要用下家首付还贷的情况，确保首付款不被上家挪用。

对户口迁出作约定

原住户的户口问题是购买二手房后常常遇到的，如果对户口问题这么约定：“甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。”实际上非常缺乏操作性。

但是，许多居间合同就卖方户口逾期迁出的违约责任问题，都作了类似的约定。

户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，理由如下：

1. 目前法院认为户口迁移属于公安机关的行政管理职权，对起诉要求户口迁移的案件目前均不受理，下家无法强制要求迁出户口，唯一能做的是追究上家的违约责任。
2. 上家不及时将户口迁出而给下家造成的损失难以量化，因此应当在合同中约定不及时迁出将上家的违约责任予以细化，使之更有操作性。

防止对方违约

《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段。

如果有迹象表明对方准备违约，一定要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：

1. 要在《居间合同》约定的时间到签约地点(如中介公司)等候对方，如果对方未如约前来签买卖合同，或者虽然来了但最终未签订合同，则下家应要求中介公司出具对方不在约定时间签约或提出不合理要求造成不能签约的《证明》或者《备忘录》。
2. 向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约已构成违约，根据合同的约定给对方签约宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任。
3. 下家应将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址可寄到中介公司转交。
4. 在宽限期规定的时间到签约地点如中介公司，再次要求中介公司出具《证明》或者《备忘录》，证明对方未来签约或者虽然来了但最终未签订的原因。

这样基本形成了对方违约的证据，可以向对方追究违约责任。

应对变相违约

一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，双方应当解除《居间合同》，由卖方退还定金，双方互不追究违约责任。

这些正当理由包括：主要交易条件在《居间合同》中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。比如对付款的方式、金额、交房时间没有达成一致而造成买卖合同不能签订，那双方应当互不承担违约责任。

但很多时候《居间合同》的内容其实已经比较齐备了，一方明明就是想毁约，又不明确表示不愿签约，提出一些新的苛刻要求变更原来《居间合同》的内容。

比如，《居间合同》明明约定以银行贷款方式支付房款，卖方提出要求买方以现金方式支付。或者《居间合同》未约定交房日期，签正式合同时卖方要求在一年后再交房。

对此类行为应加以具体分析：

《居间合同》包含了居间合同以及买卖合同的内容，具备了买卖合同的主要条款，双方约定择日再签署正式的买卖合同文本只是对合同的内容加以确认，因此未经对方认可不能擅自变更合同内容，否则将构成违约。

对《居间合同》中未予以明确的内容，应当根据《合同法》第61、62条的规定，根据交易习惯等加以确定。

应对恶意毁约

如果《居间合同》中有关买卖合同的主要条款齐备，则《居间合同》就是一份买卖合同，一方违约后，另一方可以要求按《居间合同》的约定继续买卖，也就是可以要求继续履行合同。

分析《居间合同》是否具备买卖合同的主要条款，应当用《合同法》的标准来衡量。对房产买卖来说，笔者认为《居间合同》如果具备以下内容，就可以被认为是买卖合同：

1. 买卖双方的姓名、名称。
2. 房屋具体位置。
3. 房价及支付方式或期限。
4. 过户及交房的条件或时间。

格式条款的认定

尽管上海市房管部门曾制订的居间合同示范文本，但中介公司一般都很少采用这个文本。中介公司提供的《居间合同》基本上都是自己制订的，只不过要到房管部门备案。

中介公司的《居间合同》符合《合同法》对格式条款的认定条件，即是“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，因而是格式条款。

根据《合同法》的规定，作为格式合同提供一方的中介公司，应当“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，如果免除格式条款提供一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

而且，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，在与中介公司发生纠纷时，应当适用《合同法》中对格式条款的规定。