买卖购房合同生效期是几年,到期后该怎么办

一、买卖购房合同生效期限的法律规定

根据我国《合同法》的规定，所有的合同在签订后即可生效，买卖购房合同也不例外。除非双方约定了其他违法条款，否则一旦签订合同，就必须履行合同的内容。然而，在房屋买卖中涉及到土地使用权限的问题，因此会有使用期限的规定。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，住宅居住用地的使用权限为70年。因此，在土地使用权的基础上签订的房屋买卖合同的生效期限是由法律规定的。换句话说，在实践中，买卖购房合同的生效期限不能超过法定的70年。然而，根据2007年颁布的《物权法》，住宅用地到期后可以自动续期。这也意味着，尽管合同双方不能随意约定买卖合同的最长期限，但也不能随意约定合同中的最短使用期限。根据《物权法》的原则，在买卖购房合同履行完成后，房屋所有权会转移，买方获得所有权，这种所有权保证了买方的权利，也就是我们通常所说的永久使用权。同时，根据1994年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权到期后需要申请续期，如果没有申请或者申请未通过，则国家会无偿收回土地。

二、土地使用权到期后的处理方式

1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

根据《条例》的规定，土地使用权到期后，国家会无偿收回土地使用权及其上的建筑物和其他附着物的所有权。同时，该条例还规定，土地使用权到期后，土地使用者可以申请续期。如果需要续期，应按照《条例》第二章的规定重新签订合同，并支付土地使用权出让金，并办理登记。以居住用地使用权为例，如果该使用权在70年到期，则土地使用者可以申请续期，如果不申请续期，该土地使用权以及地上的居民住宅和其他附着物将会被国家无偿收回。

2.《中华人民共和国房地产管理法》

1994年，全国人大常委会颁布了《房地产管理法》，该法重申了《条例》上的原则，即“土地使用权出让合同约定使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《房地产管理法》及其2007年的修订也没有对此问题进行合理的改善。

3.《中华人民共和国物权法》

2007年，《中华人民共和国物权法》作为一部规范财产权利的一般法出台，该法对住宅建设用地和非住宅建设用地使用权到期后的处理采取了不同的态度。对于住宅建设用地使用权，法律规定期满后会自动续期；而对于非住宅建设用地使用权，续期需要依照法律规定办理。相比《条例》和《房地产管理法》，《物权法》在处理土地使用权到期后的处置问题上取得了较大进步。然而，在法律适用上，根据“特别法优于一般法”的原则，是否应该优先适用《房地产管理法》仍然需要在实践中明确。