假购房真借贷合同的法律责任认定及处理

问题咨询：是否可以解除合同并要求赔偿损失

蔡先生在2012年2月24日与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定了购买房屋的具体信息和总价款。同时，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充条款》，约定了房产公司在一定时间内回购房屋，并支付利息。然而，由于经济变故，房产公司未按约定支付利息，并将涉案房屋抵押给第三人。因此，蔡先生想知道他是否可以请求解除合同，并要求房产公司赔偿损失。

律师解答：正确区分合同性质及处理混合合同

本案的关键在于正确区分合同的性质，特别是对《商品房买卖合同补充条款》中的“回购”一词的理解。回购在法律上的特征是在一定条件下将标的物的所有权回归给原所有人。然而，回购概念目前仅适用于债券金融市场，而不适用于房地产买卖。房地产交易作为一种特殊的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。根据《物权法》规定，房产回购实际上是房地产的二次转让，需要缴纳税费并办理房产登记手续，增加了交易成本。因此，严格来说，房产回购并不是一种规范的融资手段。

根据本案中《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充条款》的条款来看，前者是一种根据城市房地产管理法规定的合同，而后者则是一份无名合同。对于混合合同的处理，根据其是否各自独立而混合或以“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同。根据合同内容，即合同的权利义务条款来判断合同性质，本案中的补充条款约定了蔡先生支付款项并收取利息，房产公司返还本金等，符合借款合同的特征。因此，本案的合同性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。

非法吸收公众存款罪的适用

根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如果一份合同不具备房产销售的真实内容或以房产销售为主要目的，而以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，将被视为非法吸收公众存款罪。因此，本案中的合同属于非法吸收公众存款罪的适用范围。

确定出借人损失的计算方法

由于本案中双方的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，蔡先生不能仅凭合同条款来确定其损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超过此限度的部分利息将不受保护。因此，房产公司应向蔡先生返还本金，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，计算自2013年3月25日起至借款还清之日止。