房地产合作开发如何避免合同纠纷

合同约定的保底条款

根据法律规定，联营合同不能约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。如果在合同中约定不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润，则该合同不符合房地产合作开发行为的认定标准。

对“共管账户”的管理措施

在非法人型合作开发合同履行中，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。然而，在实践中，由于“共管账户”的管理不规范，经常会产生纠纷。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。特别是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。

违约责任条款和解除合作开发合同的条件

合作开发合同应设定明确具体的违约责任条款以及解除合同的条件。这样可以在合作过程中，明确各方的权利和义务，并对违约行为有明确的处罚措施。同时，合同中还应规定解除合作开发合同的条件，以便在发生纠纷时能够依法解除合同。

项目建设开发手续的办理

合作开发项目在开始建设前，应及时办理各项建设开发手续，确保项目的合法性。有些合作开发项目在手续不齐全的情况下盲目开工建设，结果无法获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发。这样的合作开发合同在法院判决下可能被认定为无效，合作方为此付出了惨痛的代价。因此，在合作协议中应明确约定项目开发建设的各项手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。

合作开发合同的法律依据

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。至于转性后的土地使用权合同、房屋买卖合同、借款合同以及房屋租赁合同是否有效，则应当根据相应的法律法规作出判断，而非依据合作开发合同的法律依据。

明确双方的权利、义务及违约责任

合作开发合同中应具体、明确地规定双方的权利、义务及违约责任。例如，土地使用权的转移时间，若转让方拖延造成的损失由其承担；资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度，如果造成停工、窝工的损失应该如何计算；违约认定的情形及违约责任的承担方式等等。