房地产合作开发中的法律风险及相关注意事项

1. 合同中的保底条款

联营合同中不应约定保底条款。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定，保底条款违反了联营活动中的共负盈亏、共担风险原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应视为无效。

2. "共管账户"的管理

在非法人型合作开发合同中，合作各方应加强对"共管账户"的管理，明确约定使用管理办法。特别是财务章和人名章应由各方分别管理，以实现相互制约和监督。

3. 合作开发中的借贷行为

房地产合作开发合同中，不得以合作开发之名行借贷之实。根据国家法律和中国人民银行的规定，企业间相互借贷资金收取利息是被禁止的。以合作开发为名行借贷之实的合同被视为无效，出借方只能收回本金，已取得或约定取得的利息应予收缴，借款方应被处以相当于银行利息的罚款。

4. 违约责任条款和解除合同条件

合作开发合同中应设定明确具体的违约责任条款和解除合同的条件。确保在资金不到位等情况下，土地方能够追究违约责任和解除合作开发合同。

5. 项目建设开发手续的合法性

合作开发项目的各项手续必须及时办理，确保项目的合法性。每个环节都需经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。缺乏必要手续的合作开发可能导致合同无效。

6. 对合作方的资信调查

房地产开发项目投资巨大，周期长，合作各方应进行充分的资信调查，了解合作方的资格和履约能力。特别是对以投资方身份参与合作开发的联营一方，需进行全面、认真、细致的调查，了解其注册资金、融资能力、经营管理水平及诚信情况。

合作开发的模式及法律风险

1. 非法人型合作开发

非法人型合作开发是指联营各方不组成新的法人，共同承担债务，并依法承担民事责任。合作方式可以是联合成立项目经理部，共同作为项目主体进行开发，或者各自独立履行义务、分享收益。非法人型合作开发相对简便灵活，但容易产生纠纷。

2. 法人型合作开发

法人型合作开发是指企业之间或企业、事业单位之间联营，成立新的具有法人资格的经济实体进行开发经营。合作各方成为项目公司的股东，权利义务由公司章程规定，以注册资本为限对外承担有限责任。法人型合作开发具有责任明确、机构稳定的优点，但成立项目公司费时且费用较高。

3. 受让项目公司股权式合作

投资方通过受让房地产项目公司部分股权进行合作开发。这种方式简化了手续，节省了转让费用，但股权受让方要承担更多的风险，如对外提供的担保风险和不明债务风险。