动迁房可以买卖吗

动迁房的买卖性质分析

一、土地性质的解释

(一)土地根据所有权可以划分为国有土地和集体土地。

(二)建筑用地使用权的取得方式有划拨和出让。

1. 国有土地出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。国有土地划拨是指国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律、行政法规规定的其他用地等，通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内继续向土地使用者提供生产经营场地。

2. 国有土地出让的方式包括协议、招标和拍卖。国有土地划拨取得国有土地使用权需要通过征地获得。划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于是否交纳出让金。

3. 根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。根据此法律规定，集体土地使用权原则上不允许出让、转让或出租。

二、拆迁安置房的性质分析

(一)拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，与一般的商品房交易有很大的不同。

(二)根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：

1. 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

2. 另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。这两类拆迁安置房是否可以买卖的规定是不同的。

(三)拆迁安置房是否可以买卖取决于是否具有全产权。

1. 房产一般有两证，房产证和土地证。房产证表示房子归你所有，如果建筑物没了，需要经相关部门批准才能在原土地上重新兴建。土地证表示土地归你所有，无论建筑物是否存在，他人无权在你的土地上进行建设，这保护了你的权益。

2. “小产权房”是指国家不发放产权证的房屋。第一类小产权房是指违法建设在集体用地或耕地上，将农民集体用地使用权流转用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房是指在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房是指在军队享有使用权的土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

(四)具有完全产权的拆迁安置房可以进行买卖。如果拆迁安置房进行了产权登记并取得房屋所有权证，就可以上市交易。房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其他任何房产证不具有同等法律效力。无论房屋性质如何，只有取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。