原告能否获得该笔拆迁补偿款？

农民状告退休亲戚，要求房屋买卖合同无效

案件背景

原告是一名农民，于2000年4月以每间6000元的价格将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间出卖给退休的城市居民亲戚即被告。双方于当年4月25日签订了房屋买卖协议，并进行了交易。

被告在2001年6月将这四间房屋改建成了三下两上的楼房。而在2002年5月，由于国家进行国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，并一次性获得了17万元的补偿款。原告于2004年5月得知此事后，要求与被告平分这17万元，但未能达成一致，因此起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。

争议观点

在审理过程中，存在以下三种观点：

1. 双方未办理房屋产权过户登记，因此房屋所有权未发生转移，房屋买卖合同无效。被告已对房屋进行改建，无法实际返还房屋，因此应判令被告返还拆迁补偿款。
2. 被告在原告分配的宅基地上改建楼房，违反了相关规定，农民的住房不得出售给城市居民。虽然合同无效，但原告在2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已超过法定时效，应驳回原告的诉讼请求。
3. 同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应认定买卖合同无效。对补偿款应考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或不分给原告。

笔者观点

笔者认同第三种观点。根据我国《合同法》规定，违反法律、行政法规强行性规定的合同无效。强行性规定包括强制性规范与禁止性规范。强制性规范是指法律或行政法规命令当事人作出一定行为的规范，而禁止性规范是指法律或行政法规命令当事人不作出一定行为的规范。

对于违反禁止性规范的合同无效，我们可以理解，就像订立买卖国家禁止的毒品的合同无效一样，只要触犯了法律禁止性规定的行为都是无效的。但是对于违反强制性规范的行为是否无效值得探讨。

根据国家《土地管理法》第62条的规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。农村居民住宅用地需要经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。根据《江苏省土地管理条例》第35条的规定，农村村民出租住房后再申请宅基地的也不予批准，购买农村村民房屋的农户应符合申请建房用地的条件。

根据以上规定，农村私有房屋的买卖需要相关部门的批准，违反了相关规定的合同可能无效。然而，未办理产权登记与买卖合同无效是两个不同的概念。虽然买卖合同无效会导致产权无法转移，但未办理产权登记的原因未必是合同无效。从保护买受人的合法权益出发，认定未办理产权登记的合同无效是不妥的。因为一旦认定买卖合同无效，对买受人极为不利。买受人基于诚实信用原则相信出卖人不会反悔，对房屋进行了改建并付出了大量投入。一旦认定合同无效，买受人损失的不仅是可以测算的损失，更多的是无法评估的损失，失去了平等保护合同当事人的原则。